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相続した不動産の名義変更手続き完全ガイド｜必要書類・流れ・期限まで丁寧に解説

Q: 不動産の名義変更は自分でできますか？

はい、自分でも手続き可能です。法務局が申請書の記載例を公開しており、必要書類をそろえて申請すれば名義変更ができます。ただし、書類の不備や記載ミスがあると差し戻しの可能性があるため、複雑なケースでは専門家への依頼も検討しましょう。

Q: 必要な書類には何がありますか？

主に必要なのは、被相続人と相続人の戸籍・住民票・印鑑証明書、遺産分割協議書または遺言書、固定資産評価証明書などです。法定相続情報一覧図を活用すると、提出書類を簡略化できて便利です。

Q: 名義変更にはどれくらいの費用がかかりますか？

登録免許税は不動産の固定資産評価額の0.4%が基本です。その他に戸籍取得や印鑑証明などの実費が数千円、司法書士に依頼する場合は5万〜8万円程度の報酬が必要になることがあります。

相続した不動産は名義変更が必要？その理由と重要性
相続した不動産の名義変更に必要な基本書類
相続不動産の名義変更手続きの流れ
法務局での名義変更申請に関するポイント
名義変更の期限と費用について
自分で名義変更はできる？専門家に依頼すべきケース
複数人の共有名義で相続する場合の注意点
まとめ｜相続不動産の名義変更は早めの対応を
よくある質問（FAQ）

相続した不動産は名義変更が必要？その理由と重要性

なぜ名義変更しなければならないのか

不動産を相続した場合、その所有者を法的に明確にするために「名義変更（相続登記）」が必要です。

不動産登記簿上の名義が亡くなった方のままだと、実際に住んでいたり管理している人がいても、法律上はその不動産の所有者とは認められません。

不動産は「登記されている名義人＝所有者」として扱われるため、売却・賃貸・担保設定などの権利行使を行うには、名義を相続人に変更しておく必要があります。

名義変更せずに放置するとどうなる？

「名義変更はいつでもできるから」と放置してしまう方もいますが、これは大きなリスクを伴います。

たとえば…

不動産を売却したくても登記名義が亡くなった人のままでは売れない
共有者が増え、遺産分割が困難になる
次の相続が発生し、相続関係が複雑化する
登記義務違反により過料が発生する可能性（令和6年4月から）

相続発生直後は、まだ相続人がまとまっており協議しやすい状況です。

しかし年月が経つと、相続人の高齢化や死亡、認知症などにより名義変更が困難になるケースが非常に多くあります。

名義変更しないことで発生するリスクとトラブル例

以下は、実際に名義変更を放置していたことで生じたトラブルの一例です。

相続人のひとりが勝手に居住してしまい、他の相続人と対立
数世代にわたって相続が進み、相続人が20人以上に増加して遺産分割が不可能に
売却の機会を逃し、不動産が空き家となって固定資産税だけが発生し続けた

このように、名義変更を後回しにすることは、将来的な紛争や経済的損失を招くリスクがあります。

相続不動産を引き継いだ場合は、速やかに名義変更の手続きを進めることが重要です。

相続した不動産の名義変更に必要な基本書類

戸籍謄本や住民票などの公的書類

名義変更を行うには、まず以下の公的書類が必要です。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
相続人全員の現在の戸籍謄本
相続人全員の住民票（登記申請人を証明するため）
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

これらの書類によって、相続関係（誰が相続人なのか）を証明します。

遺言書がある場合とない場合の違い

遺言書の有無によって必要書類が異なります。

遺言書がある場合：基本的には遺言書の内容に従って名義変更を行います。ただし、公正証書遺言以外の場合は「家庭裁判所の検認」が必要です。
遺言書がない場合：相続人全員による「遺産分割協議書」の作成と、その署名・押印が必要となります。

固定資産評価証明書など、不動産関連書類

名義変更の際には、不動産の価値を証明するために「固定資産評価証明書」が必要です。

これは、市区町村の役所で発行してもらえます。

評価額に基づいて、登録免許税の金額が決定されます。

また、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）や登記識別情報（権利証）も用意しておくとスムーズです。

法定相続情報一覧図を活用するメリット

近年は、相続人の情報を1枚にまとめた「法定相続情報一覧図」が活用されることが増えています。

これは法務局に申請すれば無料で発行され、何通でも取得可能です。

一覧図を使えば、銀行や法務局への提出書類が簡略化できるうえ、戸籍一式の原本提出が不要になるなどのメリットがあります。

書類の準備負担を減らしたい方にはおすすめの制度です。

相続不動産の名義変更手続きの流れ

1. 相続人を確定する

名義変更手続きの第一歩は、法定相続人が誰であるかを確定することです。

これには、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せて確認します。

相続人の範囲に間違いがあると、その後の手続きすべてが無効になる恐れがあるため、丁寧に確認する必要があります。

2. 遺産分割協議を行う（必要な場合）

遺言書がない場合や、不動産をどの相続人が取得するか未定である場合には、相続人全員での「遺産分割協議」が必要です。

協議の結果をまとめた「遺産分割協議書」には、相続人全員の署名・実印の押印が求められます。

なお、一人でも同意しない相続人がいると協議は成立しません。

その場合は家庭裁判所に調停を申し立てる必要があります。

3. 登記申請に向けた書類の準備

協議が整ったら、名義変更に必要な書類一式を揃えます。

具体的には以下のような書類です。

登記申請書（様式あり）
遺産分割協議書または遺言書
各種戸籍、住民票、印鑑証明書など
固定資産評価証明書
登記識別情報（旧権利証）

必要書類はケースによって異なるため、事前に法務局に確認するのが確実です。

4. 管轄の法務局に申請する

書類がそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請を行います。

申請方法には以下の3つがあります。

窓口持参
郵送申請
オンライン申請（登記ねっと）

ただし、オンライン申請は事前登録や電子署名などの手間がかかるため、一般的には窓口か郵送での申請が多いです。

5. 登記完了通知を受け取る

登記の申請が受理されると、1〜2週間程度で「登記完了通知」が発行されます。

これにより、正式に相続人名義への変更が完了します。

新しい名義での登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、変更が正しく反映されているかを確認しておきましょう。

法務局での名義変更申請に関するポイント

どの法務局に申請するか？

登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。

たとえば、被相続人が東京に住んでいても、不動産が埼玉にあれば、埼玉の管轄法務局へ申請する必要があります。

複数の不動産が異なる管轄区域にある場合は、それぞれの法務局に申請が必要です。

窓口と郵送のどちらが良いか

初めて手続きを行う方には、窓口申請が安心です。

不備があればその場で指摘してもらえるため、スムーズに進みやすいです。

一方で、遠方に住んでいる場合や複数の物件がある場合は、郵送申請が便利です。

ただし、書類に不備があると手続きが遅れる可能性があるため、綿密にチェックしてから送付しましょう。

登記簿の確認・取得方法

現在の名義や不動産の状況を確認するには、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

これは、法務局の窓口、郵送、または「登記ねっと」からオンラインで取得できます。

費用は不動産1件につき600円（窓口）〜500円（オンライン）程度です。

オンライン申請の可否と注意点

「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと）」を使えば、自宅から申請可能ですが、電子証明書や事前登録が必要で、手続きに慣れていない方には少々ハードルが高めです。

また、書類の添付方法や電子署名の取り扱いにも注意が必要です。

手続きの正確性を重視する場合は、専門家に依頼するのも選択肢となります。

名義変更の期限と費用について

名義変更に期限はある？相続登記義務化との関係

従来は相続登記に法的な期限がなかったため、多くの方が名義変更を放置していました。

しかし、2024年（令和6年）4月からは、相続登記が義務化され、以下のようなルールが適用されます。

相続による不動産取得を知った日から3年以内に登記申請が必要
正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性あり

令和6年4月からの登記義務化と罰則の解説

この改正は、所有者不明土地の増加という社会問題への対応策として施行されます。

期限内に名義変更しないと、売却・利活用が困難になるうえ、ペナルティもあるため、相続が発生したら速やかに対応することが大切です。

登録免許税や戸籍取得費などの費用内訳

相続による名義変更には、以下のような費用が発生します。

項目	金額の目安	備考
登録免許税	固定資産評価額の0.4%	不動産ごとに算出
戸籍・住民票取得費	数百円〜数千円	人数と通数による
印鑑証明書	1通300円前後	市区町村により異なる
固定資産評価証明書	300〜400円程度	市区町村役所で取得