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住宅ローンのつなぎ融資を完全ガイド｜仕組み・流れ・金利・注意点まで網羅

Q: つなぎ融資は誰でも利用できますか？

はい、注文住宅を建てる方で、建物完成前に土地代や着工金が必要な場合に利用できます。ただし、金融機関によっては審査があり、全ての人が利用できるとは限りません。また、つなぎ融資に対応していない銀行もあるため、早めに確認することが大切です。

Q: つなぎ融資の金利はどのくらいですか？

つなぎ融資の金利は金融機関により異なりますが、年2〜4％程度が一般的です。住宅ローンの金利と比べてやや高めですが、借入期間が短い分、利息の総額はそれほど大きくならないケースもあります。

Q: つなぎ融資が不要なケースもありますか？

はい、自己資金で土地代や着工金・中間金をすべてまかなえる場合は、つなぎ融資を利用しなくても建築を進めることが可能です。ただし、予備費やその他費用も考慮し、資金計画は慎重に立てることが重要です。

Q: つなぎ融資の返済はいつから始まりますか？

つなぎ融資の返済は通常、住宅ローンが実行されたタイミングで一括返済されます。そのため、多くの場合は月々の元本返済は発生せず、利息のみの支払いで済みます。ただし、返済方法は金融機関によって異なるため、契約時に必ず確認しておきましょう。

つなぎ融資とは？住宅ローンとの違いをわかりやすく解説
つなぎ融資が必要になるのはどんなとき？
つなぎ融資のメリットと役割
つなぎ融資を利用する際の注意点・デメリット
つなぎ融資の金利・手数料・返済期間の目安
つなぎ融資に対応している金融機関と選び方のポイント
つなぎ融資の利用前に確認すべきチェックポイント
まとめ｜つなぎ融資を正しく理解して安心の家づくりを
よくある質問（FAQ）

つなぎ融資とは？住宅ローンとの違いをわかりやすく解説

住宅ローンは「完成後」に実行される

注文住宅を建てる際、多くの方が利用するのが住宅ローンです。

ところが、この住宅ローンは基本的に「建物が完成してから」でないと正式に融資が実行されません。

つまり、家が完成する前に必要な費用をカバーすることができません。

しかし、実際には土地の購入費用や着工金、中間金など、建築が始まる前から多くの資金が必要になるのが現実です。

では、その期間の資金はどうやって用意すればいいのでしょうか。

このような状況を補うために用意されているのが、「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は「建築中の資金不足」を補うためのローン

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に必要な資金を一時的に立て替える仕組みのことです。

正式な住宅ローンとは別のローンですが、最終的には住宅ローンが実行された時点で返済されるのが一般的です。

建物が完成するまでに必要な土地代金、工事の着工金や中間金などを、このつなぎ融資で支払い、建物完成後に住宅ローンが実行された際に一括返済で精算される、という流れになります。

つなぎ融資と土地先行融資の違い（簡単な比較表）

「土地先行融資」と混同されがちですが、仕組みや目的は明確に異なります。

以下の表にまとめました。

項目	つなぎ融資	土地先行融資
融資の目的	建築中の費用を一時的に立て替える	土地購入費用を住宅ローンの一部として先に借りる
融資の性質	住宅ローンとは別の一時的なローン	住宅ローンの先行実行（分割実行）に近い
返済方法	住宅ローン実行時に一括返済	最終的に住宅ローンとして一本化
金利	高め（年2〜4％前後）	住宅ローンと同等（低め）

このように、つなぎ融資はあくまで「つなぎ」であり、住宅ローン実行までの一時的な資金調達手段として位置づけられています。

つなぎ融資が必要になるのはどんなとき？

注文住宅で工事費用が段階的に発生する

注文住宅では、工務店やハウスメーカーとの契約に基づいて、工事費用を複数回に分けて支払うのが一般的です。

たとえば、以下のような支払いタイミングが想定されます。

土地購入時：土地代金の決済
建物請負契約後：着工金（契約金）
上棟時：中間金
完成・引渡時：最終金

このうち、住宅ローンが実行されるのは「完成・引渡し時」のため、それ以前に必要な資金をどう準備するかが課題となります。

自己資金だけでは対応できないケース

理想的には、着工金や中間金をすべて自己資金で賄えれば問題ありません。

しかし、多くの方にとって、数百万円単位の支払いを一時的に用意するのは簡単ではないでしょう。

そこで、つなぎ融資を活用すれば、自己資金を温存しながら建築を進められます。

建物完成後に住宅ローンが実行され、つなぎ融資が一括で精算されるため、重複返済も発生しません。

土地購入・着工・上棟・引き渡しのタイミングで発生する支払い

つなぎ融資は、以下のような流れで分割して実行されることが多いです。

タイミング	主な支払い内容	融資の使い道
土地購入時	土地代金	土地決済用に融資を実行
着工時	建築工事の着工金	工事開始資金に充当
上棟時	中間金	進捗に応じた支払いに充当
完成時	住宅ローン実行／最終金支払い	つなぎ融資を住宅ローンで清算

このように、つなぎ融資は注文住宅を建てる人にとって不可欠な資金繰りの仕組みといえるでしょう。

つなぎ融資のメリットと役割

つなぎ融資は、「余裕がない人がやむを得ず使うローン」と思われがちですが、実際には計画的に家づくりを進めるための有効な資金調達手段です。

ここでは、具体的なメリットを見ていきましょう。

自己資金がなくても家づくりを進められる

つなぎ融資を活用すれば、着工金や中間金といった支払いを住宅ローン実行前に立て替えることが可能になります。

これにより、自己資金が少ない方でも注文住宅に挑戦しやすくなるというメリットがあります。

また、急に多額の現金を用意する必要がないため、貯金を手元に残しながら安心して家づくりを進められる点も、家計を守る上で重要な利点です。

工務店やハウスメーカーとの契約がスムーズに

多くの住宅メーカーでは、請負契約後すぐに着工金の支払いを求められることが一般的です。

もし支払いが滞ると、着工時期が遅れ、建築全体のスケジュールに影響してしまうこともあります。

つなぎ融資を準備しておけば、期日通りに支払いが可能になり、メーカーとの信頼関係も保てます。

建築スケジュールに合わせて柔軟な資金確保ができる

建物の建築は段階的に進み、それに応じて費用も発生します。

つなぎ融資は、建築スケジュールに合わせて必要な金額だけを段階的に借りられる仕組みのため、無駄がなく効率的です。

必要な時期に必要な資金を調達できるため、「現金が用意できず工事が止まる」といったリスクを避けることができます。

つなぎ融資を利用する際の注意点・デメリット

つなぎ融資は便利な制度である一方、住宅ローンとは別に手数料や金利が発生するなどのデメリットもあります。

利用する際には、その特徴を十分理解しておきましょう。

住宅ローンとは別に金利・手数料が発生する

つなぎ融資は、住宅ローンとは別の契約となるため、その分のコストがかかります。

多くの場合、以下のような費用が発生します。

利息（年2％〜4％が相場）
事務手数料
保証料（金融機関による）
印紙代などの契約関連費用

これらは住宅ローンとは別枠で発生するため、総費用が増える要因にもなります。

事前にしっかりと試算しておくことが重要です。

つなぎ融資の金利はやや高めに設定されている

つなぎ融資は住宅ローンのような長期契約ではないため、金融機関にとっては短期・少額のリスクを負う融資になります。

そのため、住宅ローンの金利（年0.5〜1.5％程度）に比べて、つなぎ融資の金利は2％〜4％前後と高めに設定されています。

借入期間が短くても、数ヶ月単位で数万円〜十数万円の利息が発生することは珍しくありません。

金利だけでなく、利息の発生期間にも注意が必要です。

審査が別途必要になるケースもある

つなぎ融資を利用するには、住宅ローンとは別の審査を受ける必要がある金融機関もあります。

住宅ローンの事前審査を通過していても、つなぎ融資の審査基準に満たないと借入できないこともあるため、早めの確認が大切です。

特に、土地購入や着工スケジュールが迫っている方は、融資実行までのスピード感も考慮する必要があります。

建築が予定通り進まないと返済計画に影響が出る

つなぎ融資の返済計画は、住宅ローンの実行時期＝建物完成時期を前提に立てられます。

そのため、天候不順や建材の納期遅れなどで工事が遅れると、つなぎ融資の借入期間が延び、利息が増える可能性もあります。

また、住宅ローンが実行されるまで元本返済が発生しないことが多いものの、延長によって支払い総額が膨らむリスクには注意しておきましょう。

つなぎ融資の金利・手数料・返済期間の目安

つなぎ融資を利用するにあたっては、コストの全体像をあらかじめ把握しておくことが重要です。

ここでは、金利や手数料などの相場と、返済のタイミングについて解説します。

金利の相場と利息の計算方法

つなぎ融資の金利は、年2％〜4％程度が一般的です。

これは住宅ローン（0.5％前後）と比べると高めの設定ですが、あくまで短期間の借入であるため、総額としては大きくなりすぎないケースも多いです。

たとえば、300万円を年3％で6か月間借りた場合の利息は以下の通りです。

借入金額	金利（年）	期間	利息の目安
300万円	3.0%	6か月	約45,000円

※実際には利息の計算方法（元利均等・日割りなど）や実行日によって異なります。

保証料・印紙代・事務手数料などの諸費用

つなぎ融資では、金利のほかに以下のような諸費用も発生します。

事務手数料：2〜5万円前後
印紙代：契約金額に応じて数千〜数万円
保証料：金融機関によっては数万円程度

これらは住宅ローンと合わせて請求されることもあるため、総費用として10万円前後かかるケースも想定しておきましょう。

返済方法と住宅ローン実行時の相殺について

つなぎ融資は原則として、住宅ローン実行時に一括で清算されます。

その際、つなぎ融資で支払った金額＋利息＋諸費用が住宅ローンの借入金に組み込まれる形です。

つまり、月々の返済が2重になることは基本的にありませんが、住宅ローンの借入総額はつなぎ融資分を含めた金額になる点に留意しましょう。

つなぎ融資に対応している金融機関と選び方のポイント

つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱っているわけではありません。

早い段階で対応可能な銀行を探すことが、スムーズな家づくりにつながります。

地方銀行・都市銀行・ネット銀行の違い

金融機関の種類	つなぎ融資対応の傾向
地方銀行	比較的柔軟に対応してくれることが多い。地域密着型で相談しやすい。
都市銀行	商品として用意されているが条件が厳しいケースも。
ネット銀行	つなぎ融資に非対応なことが多い。注文住宅に不向きな場合も。