法令遵守をベースにコンテンツをご提供させていただいておりますが、万一、不適切な表現などがございましたらお問い合わせフォームよりご連絡ください。

土地先行融資とは？住宅ローンで土地購入から始めるときの手続きと流れガイド

Q: 土地購入後に住宅ローンは組めますか？

はい、可能です。ただし通常の住宅ローンでは、土地だけの購入には対応していないケースが多く、建物の請負契約を伴う必要があります。土地先行融資を利用すれば、建物契約が未定の段階でも土地代金を住宅ローンの一部として借りることができます。

Q: 金融機関によって土地先行融資の条件は異なりますか？

はい、取扱の有無や利用条件、猶予期間、一本化の手続きなどは銀行ごとに異なります。一部のネット銀行では対応していないこともありますので、事前に「土地だけを先に購入したい」と相談し、詳細条件を確認することが大切です。

土地先行融資とは？住宅ローンとの関係を解説
土地先行融資の仕組みと流れ
土地先行融資を利用するメリット
土地先行融資を利用する際の注意点・デメリット
土地先行融資に対応している金融機関の選び方
土地先行融資を成功させるためのチェックリスト
まとめ｜土地先行融資で理想の土地と家を確実に手に入れる
よくある質問（FAQ）

土地先行融資とは？住宅ローンとの関係を解説

住宅ローンで「土地だけ先に買う」という選択肢

家づくりを始めるとき、まず直面するのが「土地を先に買うか」「建物とセットで検討するか」という選択です。

理想の土地が見つかった場合、その土地を押さえるために先に購入したいと考える方は少なくありません。

しかし、多くの住宅ローンは「建物を建てること」が前提となっているため、土地だけに対して住宅ローンを使うのは難しいと思われがちです。

そこで登場するのが、土地先行融資という選択肢です。

これは、建物の契約がまだでも、土地購入費用を住宅ローンの一部として借りることができる仕組みです。

建物が完成する前に土地代を支払う必要がある場合に、非常に有効な方法となります。

土地先行融資とは？通常の住宅ローンとの違い

土地先行融資とは、土地購入と住宅建築を別々のタイミングで進める人向けに、土地費用を先に融資してもらう住宅ローンの一形態です。

通常の住宅ローンでは、「土地＋建物」がセットになった状態でなければ融資は実行されません。

一方、土地先行融資では、土地代金だけを先に借りて支払い、その後建物契約が済んだ時点で全体を住宅ローンとして一本化することができます。

そのため、土地を先に購入したい人や、土地購入から建築までの間に時間が空く人にとって、柔軟性の高い住宅ローンの活用方法といえるでしょう。

なぜ土地と建物を分けて考える必要があるのか

家を建てる際、「土地を先に購入してから、じっくり建物のプランを練りたい」と考える方は多くいらっしゃいます。

特に以下のようなケースでは、土地と建物を分けて進める必要があります。

気に入った土地が先に見つかった
建物のプランニングに時間をかけたい
建築会社がまだ決まっていない
分筆や農地転用など、土地側の手続きに時間がかかる

こうした状況では、土地の購入タイミングに合わせて融資を受けられる「土地先行型の住宅ローン」が非常に有効です。

土地代金を自己資金だけで賄うのが難しい方にとっても、選択肢が広がる制度といえるでしょう。

土地先行融資の仕組みと流れ

土地先行融資を利用するには、いくつかのステップを踏む必要があります。

ここでは、基本的な流れをわかりやすく解説します。

STEP1：土地購入の契約と融資申し込み

まずは希望する土地を見つけ、売主との売買契約を結びます。

この時点で、建物の請負契約は未確定でもOKです。

契約後、土地の代金を支払うための融資を金融機関に申し込みます。

ここで重要なのが、建物の計画を進める意思が明確であること。

土地だけを購入する意図ではないことを、金融機関に示す必要があります。

STEP2：土地代金の決済と融資実行

審査に通過すると、金融機関から土地代金の融資が実行されます。

土地の名義変更と同時に、住宅ローンの一部としての融資（先行融資）が実行されるのが特徴です。

この段階で土地代金の支払いが完了し、土地の所有権を得ることができます。

ここから建物の設計・請負契約などを本格的に進めていきます。

STEP3：建物請負契約後に住宅ローンへ一本化

建築会社との請負契約が完了したら、残りの建築費用を含めた形で、土地と建物を一本化した住宅ローンとして再実行されます。

つまり、土地先行融資は「つなぎ」ではなく、住宅ローンの一部として正式に組み込まれる仕組みとなります。

結果として、土地＋建物の総額を住宅ローンとして返済していく形となるため、資金計画が立てやすく、金利や返済期間も一本化できます。

土地と建物を一本化することで得られるメリットとは

土地先行融資を使うことで、土地代金の支払いと住宅ローンを統一的に管理できるというメリットがあります。

以下のような点で、資金計画や実務面においてスムーズに進められます。

住宅ローン控除（減税）対象として一本化されやすい
金利や返済計画を一本にまとめて管理できる
住宅ローンの金利が適用されるため、金利負担が比較的軽い

土地先行融資を利用するメリット

土地先行融資は、特に「土地を先に押さえたいけど自己資金が足りない」という方にとって大きな助けとなる制度です。

ここでは、実際に利用することで得られる具体的なメリットを見ていきましょう。

希望の土地を先に押さえられる

注文住宅においては、理想の家を建てるために土地選びが非常に重要です。

しかし、人気のあるエリアや好条件の土地は、すぐに売れてしまうことも多く、「建物の計画が固まってから…」と待っているとチャンスを逃すことにもなりかねません。

そんなとき、土地先行融資を利用すれば、建物の設計や業者選びを進める前に土地だけを購入することが可能です。

これは、家づくり全体を自分のペースで計画したい人にとって、大きなメリットといえるでしょう。

資金面の調整がしやすくなる

土地と建物を同時に購入するとなると、タイミングよくまとまった自己資金が必要になります。

土地先行融資を活用すれば、土地代を先に分けて借りられるため、資金の準備に余裕が生まれます。

たとえば、頭金の用意が間に合わない場合でも、土地代のみ住宅ローンとして先に借りることで、建物の計画をじっくり立てることが可能になります。

トータルで住宅ローンに一本化できる安心感

土地と建物の購入時期がずれると、それぞれ別のローンを組む必要があるのでは？と不安に思う方もいますが、土地先行融資はその点も安心です。

この制度では、最終的に土地＋建物の合計費用を住宅ローンに一本化できます。

そのため、月々の返済も1本にまとめられ、金利や返済期間、管理の面でもシンプルで分かりやすい点が魅力です。

土地先行融資を利用する際の注意点・デメリット

便利な土地先行融資ですが、利用する際にはいくつかの注意点もあります。

あとで「こんなはずじゃなかった」とならないよう、事前にデメリットもしっかり把握しておきましょう。

土地購入から建築開始までに期間制限がある場合も

金融機関によっては、土地購入から一定期間内に建物の建築契約・着工を求められることがあります。

たとえば「土地購入から●ヶ月以内に建物の請負契約が必要」といった条件が設けられているケースです。

そのため、建物のプランニングに長期間かかる予定の人は、土地先行融資を利用する前に金融機関のルールを必ず確認するようにしましょう。

融資実行には建築計画の具体性が求められる

土地だけを先に購入する場合でも、金融機関によっては将来の建物の計画が明確であることを求められることがあります。

たとえば、建築会社との仮契約書やプラン図、建築予定の概算見積書などを提出しなければならないケースも。

単に「将来家を建てる予定」というだけでは融資が下りないこともあるため、あらかじめ建築計画を進めておく必要がある点には注意が必要です。

住宅ローン減税のタイミングに影響する可能性

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、「家屋の引き渡しまたは入居した年」を基準に適用されます。

土地先行融資を使うと、土地代金に対してはすぐに返済が始まる一方で、減税の適用は建物の完成・引き渡し後となります。

そのため、減税を受けられる時期にタイムラグが生じることも。

資金計画を立てる際には、この点も頭に入れておく必要があります。

金融機関によって対応が異なるので要確認

土地先行融資はすべての金融機関が取り扱っているわけではありません。

取扱いの有無や条件、金利の優遇などが金融機関ごとに異なるため、必ず事前に調査・相談を行いましょう。

また、「土地先行融資」と明記されていないケースもあるため、「土地だけを先に買いたいのですが」と直接問い合わせることで詳細な条件を把握しやすくなります。

土地先行融資に対応している金融機関の選び方

土地先行融資をスムーズに利用するには、対応している金融機関を見極めることが非常に重要です。

すべての銀行がこの仕組みに対応しているわけではないため、事前の情報収集が欠かせません。

地方銀行・ネット銀行・信用金庫の違い

土地先行融資に対応しているのは、主に以下のような金融機関です。

金融機関の種類	特徴
地方銀行	地域密着で相談しやすい。土地購入・建築予定地が地元であれば、柔軟な対応が期待できる。
ネット銀行	金利が低く魅力的だが、土地先行融資に対応していない場合が多い。建築条件や契約の柔軟性に欠けることも。
信用金庫	地元案件に積極的。担当者との距離が近く、柔軟な対応が可能なケースも。