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住宅ローン審査の年収・年齢基準とは？落ちる原因と通過のコツを徹底解説

住宅ローン審査の年収・年齢基準とは？落ちる原因と通過のコツを徹底解説

住宅ローン審査はなぜ行われる？

住宅ローンは「返せるか」を見られている

住宅ローンを利用するうえで避けて通れないのが「審査」です。

審査という言葉に不安を覚える方もいるかもしれませんが、基本的には金融機関が「この人にお金を貸しても大丈夫か」を判断するためのステップです。

住宅ローンは数千万円単位の大きな金額を借りる長期契約となるため、金融機関としても慎重にならざるを得ません。

万が一返済が滞れば、銀行にとっても大きな損失になります。

そのため、申込者の収入や雇用形態、年齢、家族構成などの情報を総合的に確認し、「返済能力があるかどうか」を見極めます。

審査基準は金融機関によって異なるが共通点もある

住宅ローンの審査基準は、実はすべての金融機関で一律ではありません。

都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫などによって、審査の方針や通りやすさには違いがあります。

とはいえ、大きな枠組みとしては以下のような要素が共通してチェックされます。

  • 年収（収入の額と安定性）
  • 年齢（申込時・完済時）
  • 職業・雇用形態・勤続年数
  • 信用情報（クレジット履歴や借入状況）
  • 返済負担率（収入に対する返済額の割合）

この記事では、なかでも特に重要視される「年収」「年齢」に焦点を当て、住宅ローン審査を通過するために知っておきたい知識を詳しく解説していきます。

年収は住宅ローン審査の大きなポイント

年収の最低ラインはある？基準の目安とは

住宅ローンの審査において、年収は非常に重要な判断材料となります。

では、具体的にどれくらいの年収があれば住宅ローンに通るのでしょうか？

一般的には、年収300万円以上がひとつの目安とされています。

もちろん、これはあくまで目安であり、金融機関によっては年収250万円でも通るケースもあれば、400万円以上を求められることもあります。

重要なのは「希望する借入額とのバランス」です。

たとえ年収が300万円でも、借入希望額が5,000万円であれば返済能力が見合わないと判断されてしまうでしょう。

借入額は、収入に対して無理のない金額であることが審査通過のカギとなります。

年収に対する借入額の上限は「返済負担率」で決まる

住宅ローンの審査では、「返済負担率」という指標がよく使われます。

これは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどの程度を占めているかを示すもので、多くの金融機関では以下のような基準を設けています。

年収返済負担率の目安
400万円未満30％以内
400万円以上35％以内

たとえば、年収400万円の方が住宅ローンを申し込む場合、年間返済額が140万円（35％）を超えると審査が厳しくなる可能性があるということです。

ただし、返済負担率には、住宅ローン以外の借入（カーローンやカードローン、リボ払いなど）も含まれる場合があります。

そのため、他のローンを抱えている方は、住宅ローンに使える余力が限られてしまう点にも注意が必要です。

手取り年収ではなく「額面年収」が基準

審査で使われる年収は、手取りではなく「額面年収」です。

つまり、税金や社会保険料が引かれる前の収入が基準となります。

たとえば、額面年収が350万円でも、手取りは280万円ほどというケースは珍しくありません。

この点を誤解していると、自分の年収では無理だと早合点してしまう可能性があります。

また、ボーナスや残業代なども含まれることが多いですが、毎年安定して受け取っていることが確認できなければ、審査には反映されにくい点も覚えておきましょう。

年収の安定性も重要視される理由

単に「金額が高ければよい」というわけではありません。

たとえ年収が500万円あっても、収入が不安定だったり、直近1年だけ突出して高かったりする場合は、審査でマイナスに働くこともあります。

金融機関が重視するのは、長期にわたって安定した返済ができるかどうか。

そのため、収入が波のある職業（例：歩合制、フリーランス）などの場合は、3年分の収入証明を求められることもあります。

年収が低い人でも通る住宅ローンとは？

年収が低めでも、住宅ローンに通る可能性はあります。

そのための工夫としては、以下のような方法があります。

  • 借入額を抑える（物件価格を抑える）
  • 返済期間を長くして月々の返済額を軽くする
  • 配偶者などの収入を「収入合算」する
  • 頭金を多めに入れて借入額を減らす

また、金融機関の中には、フラット35のような公的支援を活用した住宅ローンもあります。

フラット35では、民間銀行に比べて審査がやや通りやすい傾向があり、勤続年数が短い・年収が低い方でも通過する可能性があります。

年齢も審査に影響｜何歳まで住宅ローンは組める？

融資可能な年齢の上限・下限

住宅ローンの審査では、申込時の年齢と完済時の年齢の両方がチェックされます。

一般的に、申込可能な年齢は満20歳以上65歳未満という条件が多く、完済時の年齢は75歳〜80歳未満までに設定されていることが一般的です。

たとえば、完済時年齢の上限が80歳に設定されている金融機関で、45歳の方が申し込む場合、借入期間は最長35年となります。

しかし、55歳で申し込む場合は、25年返済が限度になるため、毎月の返済額が高くなりやすい点に注意が必要です。

完済時年齢が重要視される理由

住宅ローンは「長く返してもらう」ことが前提の契約ですが、定年退職後の収入減少を見越して、金融機関は完済時年齢に敏感です。

特に近年では、人生100年時代といわれる一方で、定年後の生活設計が問われています。

そのため、60代後半〜70代で完済できるプランかどうかは大きな審査要素となり、希望借入額が削られるケースもあります。

完済時年齢が高くなる場合は、以下のような対策が考えられます。

  • 借入期間を短く設定する
  • 繰り上げ返済の予定を提示する
  • 退職金での返済計画を示す

年齢と借入期間の関係｜35年ローンは何歳まで？

住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的ですが、すべての人が35年ローンを組めるわけではありません。

上述したように、完済時年齢により、借入期間は自動的に短縮されます。

たとえば、完済時年齢の上限が80歳の銀行で35年ローンを組むには、45歳までに申し込む必要があります。

46歳で申し込んだ場合は、最長でも34年ローンしか組めません。

これは金融機関によって多少異なりますが、「35年ローン＝若いうちにしか組めない」という意識は持っておいた方がよいでしょう。

50代・60代でも住宅ローンは組める？

結論から言えば、50代・60代でも住宅ローンは組むことが可能です。

ただし、以下のような制限や工夫が必要になります。

  • 借入期間が短くなる
  • 毎月の返済額が高くなりやすい
  • 定年後の返済プランの提示が求められる
  • 団体信用生命保険の加入条件が厳しくなる

また、退職金や資産、年金受給の見込みなど、返済原資に関する裏付けを丁寧に説明することで、審査通過の可能性は十分にあります。

職業・雇用形態もチェックされる

正社員・公務員は有利？

住宅ローンの審査において、雇用形態や職種の安定性も評価の対象です。

特に正社員や公務員は、収入の安定性が高いとされ、審査でプラス評価を受ける傾向にあります。

公務員のように雇用が安定しており、昇給の見通しも立てやすい職業は、完済リスクが低いと判断されやすいです。

自営業・フリーランスの場合の注意点

一方で、自営業やフリーランスなど個人事業主として働いている方の場合、安定性の評価が難しいため、より厳格な審査が行われます。

通常は直近2年〜3年分の確定申告書や損益計算書の提出が求められ、売上の推移や経費の使い方まで見られることもあります。

また、赤字決算や事業の継続性に疑問があると、希望金額での借入が難しくなるケースもあります。

非正規雇用や契約社員は不利になる？

パート・アルバイト・契約社員などの非正規雇用の場合、住宅ローンの審査はやや不利になる傾向があります。

理由は、雇用期間が短くなる可能性や、収入が不安定になりやすい点が挙げられます。

ただし、同じ職場に長く勤めている、配偶者が正社員で収入合算できる、などの条件が揃えば審査をクリアできる可能性も十分あります。

勤続年数はどれくらい必要？

最低でも1〜3年が目安と言われる理由

住宅ローン審査では、勤続年数も重要な判断材料のひとつです。

多くの金融機関では、最低でも1年〜3年以上の勤続が望ましいとされています。

理由としては、安定した収入源であることを証明するためです。

転職が多い人や勤続が短い人は「またすぐに辞めるのでは？」と判断され、返済の継続性に不安を持たれやすいです。

転職直後だと通りにくい？

転職して間もない方の場合、収入の継続性が不明なため、住宅ローン審査に不利になることがあります。

たとえ年収が高くても、勤続1年未満では審査に落ちるケースも少なくありません。

同業種への転職なら加味されるケースも

ただし、転職の内容によっては、必ずしもマイナスとは限りません。

同業種・同職種での転職や、キャリアアップ転職であると判断されれば、審査の中で前職の経験も考慮される場合があります。

そのため、転職履歴がある場合は、職務内容や業界の関連性、収入の見通しなどを説明できる資料を準備しておくと安心です。

信用情報と他の借入状況も重要な審査要素

クレジットカードの利用履歴・遅延

住宅ローン審査では、個人の信用情報が金融機関に開示されます。

ここで見られるのは、クレジットカードの支払履歴や延滞履歴などです。

過去に滞納や延滞をした履歴があると、「信用力が低い」と判断され、審査で不利になります。

特に、直近1年以内の遅延は要注意です。

車や教育ローンなど、他の借入の影響

他にローンを組んでいる場合（マイカーローン、教育ローンなど）、その返済額も「返済負担率」に含まれることになります。

すでに月々の返済額が多いと、住宅ローンに使える余力が少なくなり、借入可能額が減る、あるいは審査に落ちる原因となる場合もあります。

借入総額が年収の●倍を超えると危険？

一般的には、借入総額が年収の7倍〜8倍を超えると審査が厳しくなるといわれています。

たとえば、年収400万円の人が3,500万円の住宅ローンを希望する場合、他に借入があると否決される可能性が高まります。

住宅ローン審査に落ちる主な理由とは？

住宅ローンの審査に落ちてしまう理由はさまざまですが、多くの場合には共通する要因があります。

ここでは、よくある「審査落ち」の原因を見ていきましょう。

年収が基準を満たしていない

住宅ローンの返済は長期にわたります。

金融機関は、申込者の年収が毎月の返済額を安定して賄える水準かをチェックします。

年収が300万円未満だったり、返済負担率が基準を超えてしまうと、審査通過は難しくなります。

特に、すでに自動車ローンやリボ払いなどがある場合、住宅ローンの返済余力が小さくなり、借入希望額の減額や否決の原因となります。

完済時年齢が高すぎる

住宅ローンの借入可能年齢は申し込み時よりも、むしろ「完済時年齢」の方が重視されます。

完済時の年齢が80歳を超える場合、多くの金融機関では審査自体が通らない仕組みになっています。

そのため、高齢での申し込みでは、短い返済期間・高い月々の返済額という条件になることが多く、審査ハードルが上がってしまいます。

信用情報にキズがある

クレジットカードや携帯料金の支払い遅れなど、過去の信用情報に延滞記録があると、住宅ローンの審査では不利になります。

特に直近2年以内に複数回の延滞がある場合、「返済リスクが高い」と判断され、否決の要因となりやすいです。

勤続年数が短い・転職したばかり

勤続年数が短い、または転職して間もない場合、金融機関は収入の継続性や安定性に懸念を抱きます。

たとえ今の年収が高くても、継続的に稼げる根拠が乏しいと判断されると、審査を通過できないことがあります。

カードローンやリボ払いが多すぎる

多くの方が見落としがちなのが、クレジットカードのリボ払い残高やカードローンです。

これらの返済額は、住宅ローン審査時に「他の借入」として扱われ、返済負担率を押し上げてしまいます。

借入額が小さくても件数が多いと、マイナス評価につながることもあるため注意が必要です。

審査通過のためにできる対策

住宅ローンの審査を通過するためには、事前の準備が欠かせません。

以下に、効果的な対策をいくつか紹介します。

希望借入額を減らす

審査が厳しいと感じたら、借入額を見直してみるのが最もシンプルかつ有効な対策です。

物件価格を抑えたり、頭金を増やしたりすることで、借入金額が少なくなれば毎月の返済額も軽減され、返済負担率が下がって審査が通りやすくなります。

自己資金（頭金）を増やす

自己資金を多く入れることは、金融機関にとって「この人は計画的に資金準備をしている」という印象につながります。

借入額を減らせるだけでなく、信頼性の向上にもつながるため、審査面でも有利に働きます。

連帯保証人や収入合算を検討する

ひとりの収入だけでは審査に不安がある場合は、配偶者との収入合算や、親を連帯保証人とすることも選択肢になります。

特に共働き世帯であれば、2人分の収入で審査されることで、より大きな借入や長い返済期間が可能になります。

信用情報を事前に確認・整理する

不安な方は、信用情報機関（CICやJICCなど）で、自分の信用情報を事前に確認しておくことをおすすめします。

もし誤情報や延滞記録がある場合は、ローン申込前に解消しておくことで審査通過の確率が上がります。

複数の金融機関に仮審査を申し込む

住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、1社だけで判断せず、複数に仮審査を申し込むことが重要です。

同じ条件でもある銀行では通らず、別の銀行では通るということは珍しくありません。

【参考リンク】住宅ローンの基本をおさらいしたい方へ

住宅ローンの審査基準について詳しく知った今、住宅ローン全体の仕組みをより深く理解したいと感じた方は、以下のページも併せてご覧ください。

はじめて家を建てる人のための住宅ローン入門｜基礎から失敗しない選び方まで徹底解説

まとめ｜審査基準を正しく知れば住宅ローンは怖くない

住宅ローンの審査に通るかどうかは、「運」ではなく「準備と情報収集」がカギとなります。

特に、年収・年齢・勤続年数・信用情報・借入状況といった要素は、事前に対策することで審査通過の可能性を大きく引き上げられます。

審査は確かに不安に感じますが、仕組みを理解し、自分の状況を客観的に見直すことができれば、決して超えられないハードルではありません。

人生の大きな買い物であるマイホーム。

その第一歩となる住宅ローン審査を、自信を持ってクリアできるよう、この記事があなたの助けになれば幸いです。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収300万円でも住宅ローンは組めますか？

はい、可能です。

借入希望額を抑えたり、返済期間を長くすることで、月々の返済負担を軽減できれば審査に通るケースもあります。

また、自己資金（頭金）を多めに入れたり、配偶者との収入合算を検討することで、借入可能額を広げられる場合もあります。

Q. 住宅ローンの審査に通る年齢の上限はありますか？

多くの金融機関では、完済時年齢を80歳未満とする条件が一般的です。

したがって、35年ローンを組むには45歳までに申し込む必要があります。

50代や60代でも申し込みは可能ですが、借入期間が短くなる分、月々の返済額が高くなる点には注意が必要です。

Q. フリーランスや個人事業主でも住宅ローンは通りますか？

はい、フリーランスや個人事業主の方でも住宅ローンは組めます。

ただし、会社員よりも審査が厳しめに見られる傾向があるため、直近2〜3年分の確定申告書や収支の安定性を示す資料の提出が求められることが一般的です。

Q. 審査に通らなかった場合の対処法はありますか？

まずは審査に落ちた理由を把握することが大切です。

金融機関から詳細な理由が伝えられることは少ないですが、他行で再審査を行う際には、借入額を減らす・信用情報を整理する・自己資金を増やすなどの対策を講じることで通過の可能性が高まります。

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