家を建てる時の土地探し完全ガイド｜後悔しないための選び方・探し方のコツ

Q: 土地を先に買ってから建築会社を探すのはアリ？

可能ではありますが、建築条件や地盤などを建築会社と一緒に確認しながら探す方がリスクが少ないです。土地によっては希望の建物が建てられないこともあるため、設計担当と相談しながら進めるのがおすすめです。

Q: 土地探しにかかる期間はどれくらい？

平均で3ヶ月〜半年程度かかる方が多いです。ただし、希望条件が厳しい場合は1年かかるケースもあります。決断力と情報収集力が成功のカギです。

Q: 土地代以外にどんな費用がかかりますか？

仲介手数料、登記費用、地盤調査費、造成費、上下水道の引き込み費用などが別途必要です。全体で土地価格の5〜10％程度を見込んでおくと安心です。

Q: 古家付き土地のメリット・デメリットは？

価格が割安なことや、建て替えの相談がしやすい点はメリットです。ただし、解体費用・地中障害物・再建築の可否などに注意が必要です。契約前にしっかりと調査・確認を行いましょう。

家を建てるなら土地探しが最初のカギ
土地探しを始める前に明確にすべきこと
土地探しの方法｜どこでどう探す？
良い土地を見極めるためのチェックポイント
ハウスメーカーや建築会社と一緒に探すという選択肢
土地探しで見落としがちな注意点
希望通りの土地に出会えないときの考え方
土地探しと並行して考えること
まとめ｜土地探しは焦らず、でも立ち止まりすぎない
よくある質問（FAQ）

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

家を建てるなら土地探しが最初のカギ

「建物より土地」が大切な理由とは？

多くの人が「家を建てる＝間取りやデザインを考えること」だと思いがちですが、実際には土地選びこそが家づくりの最初の大きな関門です。

建物は設計の工夫である程度調整できますが、土地は一度決めたら変えられません。

たとえば地盤が弱ければ補強費用がかかりますし、形がいびつであれば建物のプランにも制限が出てきます。

また、周辺環境や交通の便、日当たりなどは設計でどうにもならない要素です。

だからこそ、土地探しは「家づくりの土台」を決める重要なステップです。

土地探しから始める家づくりの流れとは

家を建てる際、次のような流れで土地探しを進めることが一般的です。

希望条件を整理する（予算、エリア、広さ、駅距離など）
情報収集（ネット、不動産会社、現地など）
気になる土地の現地見学
土地の法的・物理的チェック（地目、建ぺい率、地盤など）
土地の購入申し込み・契約
住宅ローンの手続き
建物プランの設計と建築へ

つまり、土地探しは建物設計の前に行うのが基本です。

土地が決まらなければ、具体的なプランニングも進めることができません。

建物とのバランスをどう考える？予算配分の基本

土地と建物の費用バランスは、多くの人が悩むポイントです。

たとえば、総予算が4,500万円なら、土地に2,000万円、建物に2,000万円、諸費用に500万円といった配分が一般的とされます。

ただし、希望の立地にこだわると土地に予算が偏りすぎて、建物が妥協の連続になることも。

また逆に、建物にこだわりすぎて土地の選択肢が極端に狭まってしまうこともあります。

家づくりでは「土地：建物＝5：5」や「6：4」を基準にしつつ、将来的な資産価値や暮らしやすさも考慮して予算配分を調整することが大切です。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

土地探しを始める前に明確にすべきこと

家族のライフスタイルや将来像を描く

まずは、自分たちの暮らしに合った土地とは何かを考えることが重要です。

通勤時間を短縮したいのか、子育て環境を重視したいのか、老後を見据えてバリアフリーな環境にしたいのか――。

家族全員の「こう暮らしたい」という価値観をすり合わせることが、土地探しの方向性を定める第一歩です。

また、将来的に子どもが巣立った後の生活も見越して、「駅チカ」「バス便エリア」「医療機関の近く」など、長く暮らしやすい立地条件にも目を向けておくと後悔が少なくなります。

土地にかけられる現実的な予算を決める

理想だけで土地を探し始めてしまうと、手が届かない物件ばかり目についてしまい、結果的に時間と労力を浪費してしまいます。

最初に土地にかけられる上限予算を明確にしておくことは、探し方の効率を高めるためにも欠かせません。

土地の価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、地盤調査費、造成費用などの諸費用も含めてトータルで見積もることが大切です。

また、住宅ローンで土地代も含めて借入する場合は、事前審査での融資可能額を把握しておきましょう。

希望条件をリスト化する（エリア・広さ・駅距離など）

土地を探す際に有効なのが、希望条件の優先順位を明確にすることです。

たとえば以下のような項目について、必須／妥協可／不要に分けて整理しておくと、候補を絞りやすくなります。

希望エリア（市区町村・沿線・最寄駅）
駅からの距離（徒歩何分まで許容か）
敷地面積（建物プランに必要な広さ）
学校区や保育施設の有無
商業施設や病院の距離
南向き・角地などの条件
ハザードマップ上の安全性

すべてを満たす土地はめったにありません。

だからこそ、何が「絶対に譲れないか」を家族で共有しておくことが、スムーズな土地選びにつながります。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

土地探しの方法｜どこでどう探す？

不動産ポータルサイトでの探し方

土地探しを始めるにあたって、多くの人がまず利用するのが不動産ポータルサイトです。

スーモ・ホームズ・アットホームなどの大手サイトでは、希望エリアや価格帯、面積、最寄り駅からの距離などを指定して簡単に検索できます。

ただし、ポータルサイトに掲載されている情報は常に最新とは限りません。

「売り止め」や「商談中」の土地が掲載されたままになっていることもあるため、気になる物件があれば、掲載元の不動産会社に早めに連絡を取って確認しましょう。

不動産会社・ハウスメーカー・工務店に依頼する

自分で探すだけでなく、専門家のネットワークを活用することも有効です。

特に地域密着型の不動産会社には、まだネットに出ていない「水面下情報」や「非公開物件」があることも。

また、ハウスメーカーや工務店が自社で保有している分譲地情報を教えてもらえることもあります。

土地と建物をセットで提案してくれるため、全体予算や設計とのバランスがとりやすくなる点もメリットです。

地元密着の情報網（現地看板・空き地・口コミ）

実は、本当に良い土地が見つかるきっかけは「自分の足で探す」ことにあります。

たとえば、希望エリアを歩いてみて「売地」と書かれた看板を見つけることもありますし、空き地を見つけたら近くの不動産業者に問い合わせてみるのも手です。

また、近隣に住む知人や親族に「このあたりで空き地ないかな？」と声をかけておくと、思わぬ情報が入ってくることも。

とくに田舎の土地では、地元のつながりがものをいうことがあります。

土地探しのプロ「不動産仲介業者」の選び方

不動産仲介業者は、買主と売主をつなぐ役割を担っています。

土地を探す際には、物件情報の提供だけでなく、法的なリスクの説明や契約のサポートまで行ってくれる信頼できる業者を選ぶことが重要です。

以下の点に注目して、不動産業者を見極めましょう：

土地情報だけでなく、周辺環境や建築制限も丁寧に説明してくれるか
しつこい営業をせず、誠実に対応してくれるか
建築会社と提携していても、中立な立場でアドバイスをくれるか

また、宅地建物取引士（宅建士）などの有資格者が常駐しているかも確認しておくと安心です。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

良い土地を見極めるためのチェックポイント

地盤・地形・災害リスクの確認

どれだけ立地や広さが理想的でも、地盤が弱い土地では安心して家を建てることはできません。

地盤改良が必要になると、100万円〜200万円以上の追加費用がかかる場合もあります。

また、川や崖、山の近くなど、災害リスクのある土地かどうかは、必ずハザードマップ（自治体の公式サイトで公開）で確認しましょう。

液状化の可能性や浸水想定区域かどうかも、土地選びの重要な判断基準になります。

周辺環境と生活インフラ（学校・病院・スーパー）

生活のしやすさを左右するのは、周辺の利便施設や生活インフラです。

以下のような施設が近くにあるかどうかを事前にチェックしておきましょう。

最寄り駅やバス停までのアクセス
スーパーやドラッグストアの有無
保育園・小中学校・学区の評判
病院やクリニックの距離
騒音・交通量・治安の状況

とくに子育て世代の場合、学区の評判や登下校の安全性は慎重に確認したいところです。

夜に現地を訪れて、街灯の明るさや人通りの多さなどを実際に目で見るのもおすすめです。

接道状況・方角・形状・高低差を見逃さない

土地の形や接している道路の状況も、建物の設計や日当たり、使い勝手に大きく影響します。

チェック項目	確認ポイント
接道状況	幅4m以上の公道に2m以上接しているか（建築基準法上の道路）
方角	南向きや角地は日当たりが良く、人気も高い
形状	正方形や長方形に近い土地はプランが立てやすい
高低差	周囲と比べて極端な高低差がある場合は擁壁や造成が必要

とくに「旗竿地（細い通路の奥に広がる土地）」や「間口が狭い変形地」は、価格が安くても設計上の制約が大きくなるため、慎重に判断する必要があります。

現地見学で注目すべきポイント

現地に足を運んだ際は、以下の点を五感を使ってチェックしましょう：

実際の日当たり（朝・昼・夕方で印象が変わる）
風通し・周囲の建物との距離
電柱・ごみ集積所・マンホールの位置
隣家の窓やベランダの向き
敷地のぬかるみ・水はけ・においなど

「図面では良かったけど、現地で違和感があった」という声は非常に多いため、気になる土地があれば、できれば平日・休日・朝晩の複数回見に行くことをおすすめします。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

ハウスメーカーや建築会社と一緒に探すという選択肢

土地＋建物セットで提案してくれるメリット

土地を探す際、ハウスメーカーや工務店と一緒に進める方法もあります。

彼らは、自社で販売している分譲地や提携不動産業者のネットワークを通じて、建築条件に合った土地を提案してくれることが多いです。

この方法の最大の利点は、建物と土地を同時に検討できるため、トータルで無理のない計画が立てやすいこと。

土地だけ先に購入してから「思ったような家が建てられない」となるリスクを減らすことができます。

また、土地の地盤や法的条件も建築の視点でチェックしてくれるため、素人では見落としがちなポイントにも対応してもらえます。

自社建築条件付き土地とは？

ハウスメーカーや工務店が販売する土地のなかには、「建築条件付き土地」と呼ばれるものがあります。

これは、一定期間内にその会社と建物の建築契約を結ぶことが条件になっている土地です。

価格が比較的安く設定されていることが多い一方で、

建築会社を自由に選べない
設計の自由度に制限がある
納得いくプランができなければ白紙に戻る可能性もある

といったデメリットもあります。

そのため、建物の仕様やプランの自由度を重視する人は、条件付き土地の契約前にしっかり確認しておく必要があります。

設計の自由度と土地選びのバランス

土地によっては、建ぺい率や容積率の制限が厳しかったり、高さ制限・斜線制限があるため、理想の家が建てられないケースもあります。

そうした点も含めて、建築士や設計担当者と一緒に土地を選ぶと失敗しにくくなります。

また、狭小地や変形地でもプラン次第で魅力的な家を建てられることがあるため、設計力の高い会社と組むことで土地の選択肢が広がるというメリットもあります。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

土地探しで見落としがちな注意点

建ぺい率・容積率・用途地域の確認

気に入った土地を見つけたとしても、必ずしも希望の広さや形状の建物が建てられるとは限りません。

なぜなら、都市計画法に基づいた建築制限があるからです。

主な制限としては以下のものがあります：

項目	内容
建ぺい率	敷地面積に対する建築面積（1階の床面積）の割合の上限
容積率	敷地面積に対する延床面積の割合の上限（1階＋2階＋小屋裏など）
用途地域	住宅用／商業用など、建てられる建物の用途が決まっている

たとえば、「建ぺい率50%、容積率100%」の土地であれば、敷地100?に対して50?の建築面積・100?までの延床面積の家しか建てられないということになります。

設計に与える影響は大きいため、土地購入前に建築可能な面積を確認しておくことが不可欠です。

「旗竿地」「調整区域」「再建築不可」など特殊条件

安い土地にはそれなりの理由があります。

とくに以下のような条件付き土地には注意が必要です。

旗竿地：道路に接する部分が細長い通路状になっており、車の出入りや建築に制限あり
市街化調整区域：原則として建築が認められておらず、農地などの用途制限がある
再建築不可物件：建築基準法上の道路に接しておらず、建て替えができない

これらは、建築そのものが不可能、もしくは極端に不自由になる可能性があるため、不動産会社の説明だけでなく、役所や建築士にも確認を取りましょう。

古家付き土地の落とし穴と解体費用

「古家付き土地」として売り出されている物件も多く見かけます。

これは、古い建物が残っている状態で売却される土地で、価格が比較的安く設定されていることもあります。

しかし、

解体費用がかかる（木造で100〜200万円前後が目安）
建物の取り壊しに近隣との調整が必要
地中埋設物（基礎・井戸・ガラなど）のリスクがある

など、思わぬ出費や手間がかかる可能性があるため、購入前に解体費用を含めた総予算を計算しておきましょう。

インフラの引き込みや境界未確定問題

一見条件が良さそうな土地でも、インフラ整備がされていない場合、追加費用が発生することがあります。

たとえば：

上下水道が前面道路にしかなく、敷地内まで引き込む工事が必要
電柱の移設や引き込み工事に費用がかかる
ガスがプロパンのみで都市ガス非対応

また、土地の境界が確定していない場合は、隣地とのトラブルになることもあるため、測量図の有無や境界標の設置状況も必ず確認しましょう。

住み替えで家を売るなら査定金額に釣られてはダメ納得の値段で早く売るには

希望通りの土地に出会えないときの考え方

「すべての条件を満たす土地はない」と割り切る

土地探しをしていると、理想にピッタリの物件が見つからずに疲れてしまう方も少なくありません。

「駅から近い」

「広い」

「日当たりが良い」

「価格が安い」

すべての希望を満たす土地は、ほぼ存在しないと考えるのが現実的です。

むしろ、条件が良すぎる土地はすでに売れているか、競争率が非常に高く、タイミングを逃すとすぐに他人の手に渡ってしまいます。

理想を100点満点で描くのではなく、80点でもよしとする柔軟さが、土地探しの成功のカギとなります。

妥協ポイントと譲れないポイントを整理する

理想の土地に出会えないと感じたときこそ、「何を妥協できて、何は絶対に妥協できないか」を明確にしましょう。

これは、土地探しの迷走を防ぎ、判断力を取り戻すための大切なプロセスです。

たとえば以下のように整理してみると、判断しやすくなります：

譲れない条件	妥協できる条件
小学校まで徒歩10分以内	駅からの距離が少し遠い
南向きで日当たり良好	旗竿地でもOK
建物が2階建てで建てられる	土地の形が多少いびつ