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広島県のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果

広島県のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果



広島県でアパート・マンションの賃貸経営の相談をするなら

広島県のアパート・マンションの賃貸経営はなぜ人気なのか

賃料収入を得られる広島県でも代表的な不動産投資

広島県において土地活用に悩んでいる人、相続で取得した土地の活用に悩んでいる方の間で、賃貸住宅経営は今なお選ばれている活用法です。

その理由のひとつが、長期にわたり安定した賃料収入を確保できる不動産投資である点です。

不動産投資には多様な方法がありますが、自身の土地に賃貸物件を建てる土地活用型という方法は、保有する土地を有効に活用できる手法として広島県でも根強い支持があります。

なかでも中心市街地や人口が集まる地域では、住宅ニーズが安定しており、空室率を抑制しながら高収益を目指せる傾向が見られます。

相続対策や資産づくりにも選ばれる理由

アパート・マンション経営は、利益を生み出す方法という目的だけでなく、資産防衛の手段という観点でも関心を集めています。

中でも相続対策という視点では、更地のケースに比べて貸家が存在する状態での評価額が低くなることが認識されており、相続税を抑える目的で賃貸事業を始める事例が広島県でも多く見られます。

さらに、将来の老後資金や年金代わりの安定した収入源として、不動産収益を活用したいと考える方は広島県においても増えています。

「手元の土地を売らずに有効に使いたい」「保有資産を将来を見据えて増やしていきたい」と考えている方にとって、賃貸住宅経営は現実的で有力な選択肢といえるでしょう。

駐車場経営や太陽光発電事業と比べたときの位置づけ

土地活用の選択肢には、、「駐車場経営」や「太陽光パネル設置」もよく検討される方法ですが、賃貸住宅経営はそれらと比べて高い収益性を見込めるという特徴があります。

具体例を挙げると、、同規模の100平方メートル程度の土地を有効活用する場合、、月極駐車場で見込める月額収入が約5万円ほどにとどまるのに対し、アパートを建築すれば月10万円から20万円の家賃収入が期待できるケースもあります。

そのぶん初期コストやリスク面も大きくなりますが、長期的な視点で資産を増やす活用法として有力な選択肢となります。

「ひとまず収益化しておきたい」といった短期的な考え方なら駐車場経営、「継続的な収益と節税効果を期待する」ならアパート・マンションといった選択の仕方も検討の価値があります。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営の種類｜規模別の特徴

木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションの特徴の違い

広島県においてアパート・マンション経営を検討するとき、はじめに確認しておきたいのが建物構造の違いによる初期費用と収益性の差となります。

一般的に「賃貸アパート」といえば木造、または軽量鉄骨造の2〜3階建て程度の集合住宅を意味し、「賃貸マンション」といえば鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の中高層の建物を指します。

  • 木造アパート：初期費用を抑えやすく、利回りが高めになりやすい。ただし耐用面や遮音面で弱さがあり、修繕が早めに必要になりやすい。
  • RC/SRC造マンション：初期投資は大きいが、、耐震性・遮音性・資産価値は高く、長期運用に適しています。

土地の広さや立地条件、予算感に応じてどちらの構造が適しているかを慎重に判断する必要があります。

1棟経営・区分所有・共同住宅の収益の仕組み

賃貸経営にはさまざまな運用スタイルがあります。

保有している土地に1棟丸ごと建てて経営するのがいわゆる一棟経営というスタイルで、土地も含めて資産価値が形成されるため、相続や資産形成にも効果的とされています。

一方で、区分型マンションの一部屋だけを購入して賃貸する方法もあります。

このスタイルは初期コストが低めで運用できるものの、、敷地の所有権が他の所有者と共有になるため、土地活用というよりは投資的な性格が強くなるといえます。

広島県において土地活用を重視するなら、建物一棟のアパート・マンションが軸となるでしょう。

新築vs中古物件｜どちらを選ぶのがメリットが大きいか

これから始める賃貸経営を考えるうえで迷いやすいのが、新築にするか中古物件を活用するかという選択です。

  • 新築建物：入居者を集めやすく、家賃設定も比較的高く設定可能。融資も受けやすい傾向があるが、建築コストが高額になりやすい。
  • 中古物件：スタート資金を軽減できるが、、修繕コストや空室リスクを抱える可能性もある。

所有している土地にあらためて建築する場合は、、建設費用や表面利回りだけでなく、入居ターゲットや周辺物件とのバランスを考えたプラン設計が広島県でも成功の要因となります。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営のメリットは安定した利回りと節税効果

継続的な定期収入を得られる

アパートやマンション経営の大きなメリットは、家賃収入という安定収益が確保できる点にあります。

賃貸物件が安定して稼働していれば、、経済状況に振り回されにくく、不労所得の柱として将来にわたり機能します。

とくに広島県で給与所得者や退職後の将来設計を考える方にとっては、、仕事を引退しても利益を生み出し続ける仕組みが作れるという点は非常に魅力があります。

株式や投資信託のように元本が減るリスクが比較的少なく、安定運用が可能な現物資産という形で評価されています。

金融機関における融資を利用しやすい不動産投資

数ある不動産投資の中でも、特に賃貸アパート・マンション経営は広島県でも金融機関の評価が高く、資金調達がしやすいジャンルです。

保有地を担保として活用できること、建物自体が資産であること、、賃料収入という堅実な返済資金が確保できることなどが、その背景にあります。

自己資金が限られていても、、レバレッジ（借入を活用した資産拡大）を活かすことで規模を拡大しやすいという点が特徴です。

また、会社を設立して事業として行うことで税コストの抑制や資産分散にも寄与することから、中長期的な相続や承継対策も想定した運用が実現できます。

所得税、相続税、固定資産税における節税効果

アパート・マンションを建築して賃貸することで、、税務面での複数の特例措置を受けることができるという点も注目すべき点です。

▼主な節税ポイント

  • 相続税評価額が下がる：更地の場合と比較して、貸家建付地扱いとして評価額が引き下げられる。
  • 固定資産税の軽減制度：住宅用地特例によって、上限1/6まで引き下げられる場合がある。
  • 所得税の圧縮：減価償却やローン利息などを必要経費に算入することで所得金額が軽減される。

このようにして、、税負担の軽減と資産づくりをあわせて実現できるのがアパート・マンション経営の大きなメリットといえます。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営のデメリットとリスク

空室リスクや賃料の下落リスク

継続的な収益がメリットである賃貸経営ですが、、常に満室で入居が続くとは限らないというのが現実です。

周辺に同タイプの物件が増加したり、、居住ニーズが弱まると、、空室状態が続いて家賃収入が得られなくなるリスクも否定できません。

加えて、築年数が進むと、賃料水準を調整せざるを得なくなるケースもあります。

地域によっては約10年で20〜30％程度賃料相場が下がることもあります。

広島県において将来を見据えて捉えて利回りを保つためには、

  • 立地選びを誤らない
  • 他物件と差別化された設備仕様や外観デザイン
  • 柔軟な家賃設定や空室対策

といった対策が重要です。

物件の劣化と維持費用のコスト負担

建築物は年月の経過とともに傷んでいきます。

外壁・屋根や配管・共有部分など、、定期的な補修や点検が必要不可欠です。

修繕の代表的なサイクルとしては、

  • 外壁塗装：およそ10〜15年ごと
  • 屋上防水工事：約15年から20年ごと
  • 給排水管の交換：築30年以降

これらの工事を放置してしまうと、、入居者満足度が下がり、退去の増加や稼働率低下の原因を招きます。

そのうえで、大掛かりな修繕は数百万円規模の費用がかかることもあるため、、日々の賃料収入から修繕費として積立を行うことが重要です。

入居者に関するトラブルや管理業務における煩雑さと負担

賃貸経営では、、入居者との関係で発生し得るトラブル対応も避けては通れません。

具体的には、

  • 賃料滞納
  • 騒音や異臭などの周辺住民からのクレーム
  • 原状回復の費用負担の揉めごと

などが典型例です。

こうしたトラブルに加えて、、入退去の事務処理、設備不具合への対応、更新契約の対応など、、運営業務の作業量は想定よりも幅広いです。

個人で一連の業務を処理するのは現実的ではないため、広島県においても、、経験豊富な賃貸管理会社に委託することで業務負担を軽減できることができます。

ただし、、管理コストや業務委託料が発生するため、、事業計画の初期段階から織り込んでおくことが重要です。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営に必要な資金と利回りの目安

初期コスト（建築・設計関連費用・登記費用・融資関連費用）

アパート・マンション経営を始める際に避けて通れないのが、、初期資金の確保となります。

建物を新たに建てるとなると、、土地を持っていてもさまざまな費用がかかります。

▼主な導入費用

  • 建築費（1戸につきおよそ500万円〜1000万円／建物構造や設備仕様による）
  • 設計料（建築費のおよそ5〜10％が目安）
  • 登記費用・契約書作成費用
  • 融資事務手数料・信用保証料・印紙税などの金融関連費用
  • 外構工事費や宅配ボックスや防犯カメラや付帯設備費

建物構造によってもかなり差がありますが、一例として木造タイプのアパートで全8戸のケースでは、総建築費はおよそ6000万〜8000万円前後になる事例もあります。

金融機関からの融資を受ける前提であっても、、自己負担資金として建築費の1〜2割前後は準備しておくのが広島県でも一般的です。

維持費用（管理コスト・修繕費・税金）

賃貸経営を始めた後にも、、定期的に生じる支出＝ランニングコストがあります。

これらを事前に見積もり、、総賃料収入から差し引いた純利益がいくら見込めるのかについて算出しておくことが不可欠です。

▼主な継続費用

  • 管理委託費（管理を任せる場合は家賃収入の約3〜5％が目安）
  • 修繕費（目安：年間総賃料の5％から10％を積み立て）
  • 固定資産税および都市計画税
  • 火災保険および地震保険
  • 空室期間中の損失

こうしたコストを前提にして収支シミュレーションを行うことで、、いわゆる表面利回り（年間賃料収入÷建築費）だけではなく、実質利回り（ネット利回り）（支出差引後の利益）を確認することが不可欠です。

利回り算出の基本事項と現実的なライン

賃貸アパート・マンション経営では、、利回りが投資判断における大切な指標になります。

▼利回りの種類と算出方法

  • 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入÷建築費×100
  • 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入−ランニングコスト）÷初期投資×100

例えば、

  • 年間賃料収入：600万円
  • 初期投資：7000万円
  • 年間ランニングコスト：100万円

であれば、、実質の利回りは7.1％程度になります。

広島県においても、新築アパートであれば表面利回り6〜8％前後、中古の場合8〜10％前後が目安とされることが多いですが、、エリアの需給状況や周辺物件の家賃水準を踏まえた保守的なシミュレーションが重要です。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営の始め方

事前に必要なリサーチと計画立案

賃貸経営は物件を完成させて終わりではなく、、市場調査から長期管理計画までを包括的に策定することが不可欠である多面的なビジネスです。

広島県においても、最初に着手すべきは次の3つの調査です：

  1. 賃貸需要の調査（エリア内の家賃相場・入居率・競合物件など）
  2. 土地条件調査（用途地域・建ぺい率・容積制限など）
  3. 事業資金計画と返済シミュレーション（融資内容・返済負担率・想定利回り）

これらを基礎として、、何世帯分用意すべきか、どの規模の間取りが需要に合うか、いくらで募集すべきかを具体的に設計していく必要があります。

融資・融資先との関係の築き方

広島県でのアパート・マンション経営では、、長期の融資を前提とした資金計画が主流です。

銀行からの融資承認を受けるためには、

  • 資金計画が妥当であること
  • 自己資金額が一定以上あること（物件価格の一〜二割前後）
  • 土地の評価額や将来的な収益力が期待できること

などが重視されます。

そのうえで、、金融機関を一行に限定せず複数の金融機関に交渉することにより、、より有利な条件を提示してもらえる場合もあります。

公的金融機関や民間金融機関など、、金融機関ごとの融資姿勢を把握したうえで選択していくのが基本となります。

広島県での設計・施工会社・管理業者の見極め方

事業として軌道に乗せるためには、、広島県でも「どのパートナーを選ぶか」が非常に重要になります。

物件の設計および建築、入居者の募集業務と管理までをまとめて対応する業者もありますが、、個別の専門領域で強みを備えた会社を別々に選ぶ方が、、条件交渉や施工品質の管理が行いやすいという利点が生まれます。

【選定の際のチェックポイント】

  • 直近の建設実績（近隣エリア・同規模）
  • プラン提案力・コスト管理力
  • 管理体制・入居率・クレーム対応実績

特に「建築して完了」という姿勢ではなく、「完成後の運営を見通したプラン」を提示してくれるパートナーを選定することで、、継続的な安定経営に結びつきます。


よくある失敗例と成功のためのポイント

ニーズの乏しい地域に建築してしまう

「遊休地があるから」という事情だけで建設を進めた結果、賃借人が集まらないまま空室状態が慢性化するというケースは広島県でも見られます。

賃貸経営においては、、建物の完成度よりも、エリア特性や市場ニーズとのマッチングこそが成功の鍵になります。

たとえば、

  • 主要駅からアクセスが悪い
  • 学校や商業施設が周辺に少ない
  • 周辺物件と比較した場合に家賃設定が高すぎる

このような状況では、、どれだけ高仕様の物件を用意しても借り手が集まりにくくなります。

失敗を避けるには、、着手前に賃貸需要調査を十分に行ったうえで、「どんなターゲットに入居してもらうのか」を具体的に決めることこそが欠かせません。

利回りだけを追いすぎてつまずくパターン

不動産投資では利回りという指標がよく重視されますが、、表面上の高さばかりに目を奪われて投資決定を行うのは望ましくないといえます。

具体的には、

  • 設定家賃を強気に設定した結果ふたを開けると借り手が集まらない
  • 初期費用を抑えるために廉価な建材を導入し、クレームが頻発
  • 年数の経った中古物件を購入したが、メンテナンス費が想定以上だった

など、、目先の利回りよりも、中長期で継続して収益が確保できるかへ意識を向ける考え方が求められます。

収益予測では、、一定の空室率・修繕費・管理費を余裕を持って織り込むことによって、、過剰に甘い収支計画を防ぐことができます。


自主管理・委託管理の選び方

自主管理のメリットと注意点

オーナー自らが物件管理を行ういわゆる自主管理は、、委託費用を抑えられる点が大きな魅力です。

不動産管理会社に支払う管理費がかからないため、、数値上の利回りが上昇する傾向にあります。

自主管理で行う基本的な業務としては、

  • 契約開始や解約の対応業務
  • 家賃の回収や督促
  • 入居者トラブルへの対応
  • 修繕業者の手配業務
  • 賃貸募集の掲載手続き

と数多くあります。

対応に割ける時間や十分なノウハウがない場合、トラブル対応に忙殺されてしまう可能性もあるため、、物件の近くに居住していて迅速に対応できる人や、不動産賃貸業に詳しい人向けと考えられます。

不動産管理会社に任せる場合の重要ポイント

本業を持つ方や、、賃貸物件が離れた場所にある大家であれば、、賃貸管理業務を専門の不動産管理会社にアウトソーシングするのが一般的となっています。

管理会社へ委託する大きな利点は、

  • 入居者関連の対応負担の軽減
  • 賃料回収やトラブル対応を委ねられる
  • リーシング力により空室対策がしやすい
  • 法令順守・更新対応なども安心

その反面、、家賃収入の数パーセントが管理委託料として差し引かれることになることから、、収益面への影響もあります。

広島県において管理会社を選ぶ際は、

  • リーシングの対応スピードと過去の実績
  • トラブル対応のクオリティ
  • 料金体系の明確さ

などを比較し、、複数社を比較して決定するのが望ましいです。

一括借上げ（サブリース型）契約上の留意点

「空室リスクを回避したい」と考える大家に広島県でも人気なのが、管理会社が固定の賃貸料で物件を借り上げる一括借り上げ契約です。

入居の状況に左右されず、、毎月あらかじめ定めた家賃が大家に支払われるという契約形態です。

ただし、、いくつかの確認事項があります。

  • 借上げ賃料は通常の7〜9割程度とやや低めに決められる
  • 中途解約条項や賃料変更の規定が設けられていることが多い
  • 賃貸物件の修繕責任は貸主側にある場合が多い

「完全放置型」の利点の反面、利益圧縮や契約条件による制約といったリスクもあるため、、契約書の内容を十分に読み込むことが重要です。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営でよくある質問（FAQ）

Q.経験がなくてもアパート・マンション経営は可能ですか？

A.はい、取り組めます。入念な市場調査と信用できる業者選びを徹底すれば、初めての方でも十分に取り組めます。

不安な場合は、、広島県において経験豊かな賃貸管理会社と連携してスタートするのが堅実です。

Q.手元資金が潤沢でなくても賃貸経営を実行できますか？

A.手元資金が限られている場合でも、、土地の資産価値や収益性が評価されれば資金調達が受けられる余地はあります。

一方で、、余裕のある返済スケジュールを組むためにも、、自己資本は物件価格の1〜2割以上用意できていることが望ましいです。

Q.建築後の物件管理はどのように行いますか？

A.運営管理は自ら対応する自主管理方式と、賃貸管理会社に委託する「委託管理」の2通りがあります。

物件から離れた場所に居住している方や仕事が多忙な方は、専門会社への委託管理が広島県においても主流です。

Q.アパート経営とマンション経営、どちらが有利ですか？

A.予算や経営方針、土地条件によって変わります。

初期費用を抑制して高利回りを狙いたいならアパート、長期運用や将来的な価値を優先するならマンションが選ばれやすいです。

Q.節税効果は本当に得られるのでしょうか？

A.はい、期待できます。相続税や固定資産税や所得税、それぞれに節税効果が見込めます。

特に、、土地の課税評価額が軽減されることで、相続税の軽減策に活用される事例が広島県においても多いです。


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