PR

法令遵守をベースにコンテンツをご提供させていただいておりますが、万一、不適切な表現などがございましたら お問い合わせフォーム よりご連絡ください。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果

駅家のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果



駅家でアパート・マンションの賃貸経営の相談をするなら

駅家のアパート・マンションの賃貸経営はなぜ人気の土地活用なのか

家賃収入が見込める駅家でも主流の賃貸不動産投資

駅家にて土地活用に悩んでいる方、相続した土地の扱いに迷っている方の間で、アパート・マンション経営は現在も選ばれている方法です。

その理由のひとつが、継続的に安定した安定収入が期待できる不動産投資である点です。

不動産投資には多様な方法がありますが、所有している土地にアパートやマンションを建てる土地活用型という方法は、土地資産を有効に活用できる手法として駅家でも根強い支持があります。

中でも中心市街地や人が多く住む地域では、賃貸需要が安定しており、空室リスクを軽減しながら高利回りを狙える事例も多くあります。

相続対策や資産構築にも選ばれる理由

アパートやマンションの経営は、収益を得る手段という目的だけでなく、資産防衛の手段としても関心を集めています。

中でも相続対策という視点では、更地のケースに比べて賃貸物件が建っている場合での評価額が低くなることが認識されており、相続税を抑える目的で賃貸事業を始める事例が駅家においても少なくありません。

また、老後の生活資金や年金の補完となる継続的な収入源としても、不動産収益を活用したいと考える方は駅家においても多くなっています。

「手元の土地を売却せずに生かしていきたい」「大切な資産を中長期的に増やしていきたい」と考える人にとっては、アパート・マンション経営は実行しやすく有力な選択肢と考えられます。

駐車場や太陽光発電活用と対比した際の特徴

土地の有効活用としては、、「駐車場経営」ならびに「太陽光パネル設置」もよく検討される活用法ですが、アパート・マンション経営は他の方法と比べて高い収益性を見込めるといったメリットがあります。

一例として、、同じ100平米の土地を利用する場合、、駐車場で想定される月間収入が5万円前後にとどまるのに対し、アパートを建てれば10万〜20万円ほどの賃料収入が期待できる場合もあります。

その反面建築費用やリスクが増加しますが、長期的な視点で資産形成を目指す活用法として有力な選択肢となります。

「とりあえず活用しておきたい」という短期的な考え方なら駐車場、「長期的な収益と節税効果を期待する」ならアパート・マンションといった選択の仕方も検討の価値があります。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営の種類｜規模別の特徴

木造のアパートと鉄筋コンクリート（RC）マンションの特徴の違い

駅家でアパート・マンション経営を検討するとき、まず押さえておきたいのが建物の構造の違いによる初期費用と収益面の差となります。

通常「アパート」といえば木造、または軽量鉄骨造の2〜3階程度の集合住宅を表し、「賃貸マンション」というのは鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の中高層の建物を指します。

  • 木造のアパート：初期費用を抑えやすく、利回りが高めになりやすい。ただし耐用面や遮音面で弱さがあり、修繕のサイクルも短め。
  • マンション（RC/SRC）：建築費は高くなるが、、耐震性と遮音性、資産価値は優れており、長い目での運用に向きます。

土地の広さや立地、予算に応じてどちらのタイプが合うかをしっかり判断することが大切です。

一棟経営・区分所有型・賃貸住宅の収益モデル

賃貸経営には複数の運用スタイルがあります。

自らの土地に一棟すべてを建てて運用するのがいわゆる一棟経営で、土地を含めて資産価値が築かれるため、相続や資産形成にも効果的といえます。

これに対して、区分型マンションの一室のみを取得して貸し出す形態もあります。

この方法は初期コストが抑えられた形で運用できるものの、、土地の所有権が共有名義となるため、土地活用というよりは投資的な性格が強くなるといえます。

駅家で土地活用を考えるのであれば、一棟経営のアパート・マンションが軸となるといえるでしょう。

新築物件と中古物件｜どちらが有利なのか

初めての賃貸経営を考えるうえで比較検討で迷うのが、新築物件にするか中古物件を活用するかという点です。

  • 新築建物：入居者募集に強く、家賃も高めに設定しやすい。融資も受けやすいが、建築費が高くなる。
  • 中古物件：スタート資金を抑えられるが、、修繕コストや空室リスクを伴う場合もある。

自分の土地に新たに建てる場合は、、建築費や利回りだけでなく、入居ターゲットや近隣物件とのバランスを考えた建物設計が駅家でもポイントになります。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営のメリットは安定した利回りと節税効果

安定的なインカムゲインを見込める

アパートやマンション経営の代表的な利点は、賃料収入という安定した収入が得られることといえます。

物件が安定して稼働していれば、、経済状況に影響を受けにくく、不労所得の柱として将来にわたり期待できます。

なかでも駅家で給与所得者や定年後の資産構築を検討している方にとっては、、仕事を引退しても安定収入を確保し続けられる仕組みが築けるのは非常に魅力があります。

株式や投資信託のように元本割れのリスクが少なく、安定収益を生む実物資産という形で位置づけられています。

銀行など金融機関からの資金調達を受けやすい不動産による投資

不動産投資の中でも、なかでもアパート・マンション経営は駅家においても金融機関の評価が高く、資金調達がしやすい分野です。

所有する土地を担保として活用できること、建築物自体が資産であること、、家賃収入という継続的な返済資金が確保できることなどが、背景として挙げられます。

自己資金が十分でなくても、、レバレッジ効果（借入金を使った資産運用）を取り入れることで規模を拡大しやすいのが大きな強みです。

そのほか、法人名義で事業として行うことで税負担の軽減や資産の分散にも寄与することから、中長期的な相続対策や資産承継も想定した運用が可能となります。

所得税、相続税・固定資産税の税制上のメリット

アパートやマンションを建築して事業として行うことで、、税制面でのさまざまな優遇制度を受けることができるという点も注目すべき点です。

▼主な節税のポイント

  • 相続税評価を引き下げられる：更地と比べて、貸家建付地扱いとして課税評価額が引き下げられる。
  • 固定資産税の減額措置：住宅用地特例によって、最大で6分の1まで抑えられることがある。
  • 所得税の圧縮：減価償却費、支払利息などを必要経費に算入することで所得金額が軽減される。

このようにして、、節税と資産構築をあわせて実現できるのがアパート・マンション経営の大きなメリットといえます。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営のデメリットとリスク

空室のリスクと賃料下落リスク

安定収入がメリットであるアパート経営ですが、、常に満室状態で運営できるとは限らないというのも実情です。

近隣に競合となる物件が増えたり、、賃貸需要が落ち込むと、、空室が続いて賃料収入がゼロになるリスクも考えられます。

また、築年数が進むと、賃料を値下げせざるを得なくなるケースもあります。

立地条件によっては約10年で20％から30％程度家賃相場が減少することもあります。

駅家にて将来を見据えて判断して利回りを保つためには、

  • エリア選定を慎重に行う
  • 競合に埋もれない設備やデザイン
  • 柔軟な賃料設定・空室リスク対策

などが求められます。

建物の経年劣化と修繕コストのコスト負担

建築物は年月の経過とともに劣化していきます。

外壁や屋根・配管や共有部分など、、計画的な補修や維持管理が不可欠といえます。

修繕の代表的なサイクルとしては、

  • 外壁塗装：およそ10〜15年ごと
  • 屋上防水工事：約15年から20年ごと
  • 給排水管の交換：築30年以降

こうした修繕を先延ばしにすると、、入居者の満足度が損なわれ、入居者離れや空室増加の要因につながります。

さらに、大掛かりな修繕は数百万円規模の出費となる場合もあるため、、毎年の収入から修繕資金の積立を計画的に行うことが必要といえます。

入居者とのトラブルや管理業務の煩雑さ

賃貸経営では、、入居者との関係で生じるトラブル対応も避けられません。

代表例としては、

  • 家賃滞納
  • 騒音問題や異臭などの近隣クレーム
  • 原状回復に関する費用負担の揉めごと

などが代表的なものです。

これらの問題に加えて、、契約開始や解約に伴う諸手続き、設備トラブル対応、契約更新の手続きなど、、管理関連業務の負担は想定よりも幅広いです。

単独で一連の業務を対応するのは負担が大きいため、駅家でも、、経験豊富な専門の管理会社に委託することで管理の負担を大幅に減らすことが可能です。

ただし、、管理手数料や業務委託料が生じるため、、収支計画の段階から織り込んでおく必要があります。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営に必要な資金と利回りの目安

初期費用（建築費・設計・登記や資金調達関連費用）

アパートやマンション経営をスタートするにあたり無視できないのが、、立ち上げ資金の準備です。

建築物を一から建設するとなると、、土地を既に取得済みであっても以下のような経費が生じます。

▼主な初期費用

  • 建物工事費（1室あたり500万〜1000万円程度／構造・設備による）
  • 設計費（建築工事費の5％から10％程度が目安）
  • 登記費用・契約書作成費
  • 融資事務手数料・保証料・印紙代を含む金融関係費用
  • 外構工事・宅配ボックス、セキュリティ設備などのオプション費

構造によってもかなり異なりますが、具体例として木造タイプのアパートで全8戸のケースでは、建築総額は6000万円〜8000万円規模になるケースもあります。

金融機関からの融資を受ける前提であっても、、自己資金として建築費の1〜2割程度は準備しておくケースが駅家でも一般的です。

運営コスト（管理費・修繕費や税金）

不動産経営を始めた後にも、、年間を通してかかる費用＝ランニングコストが存在します。

これらを事前に試算し、、総賃料収入から差し引いた最終的な利益がどれほど見込めるのかについて算出しておくことが不可欠です。

▼主な維持コスト

  • 管理委託費（管理を任せる場合は総家賃の3〜5％が目安）
  • 修繕関連費用（目安：年間賃料収入の約5〜10％を積立金として計上）
  • 固定資産税や都市計画税など
  • 火災保険料・地震保険の保険料
  • 空室期間中の家賃減収

これらを総合的に考慮して収支シミュレーションを実施することで、、表面利回り（年間賃料収入÷建築費）に加えて、実質利回り（ネット利回り）（実際の手取り利益）についても確認することが求められます。

利回りの計算に関する基本事項と実態に即したライン

賃貸アパート・マンション経営では、、利回りが投資判断における重要な基準になります。

▼利回りの種類と算出方法

  • 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入÷建築費×100
  • 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入−ランニングコスト）÷初期投資×100

一例として、

  • 年間賃料収入は600万円
  • 初期投資額：7000万円
  • 年間ランニングコスト：100万円

であれば、、実質ベースの利回りはおよそ7.1％となります。

駅家でも、新築アパートの場合表面利回り6〜8％、中古物件なら8〜10％前後が目安とされることが多いですが、、エリアの需給状況や近隣物件の家賃相場を考慮した堅実な見積もりが重要です。


自主管理・委託管理の選び方

オーナー自主管理のメリットおよび注意点

物件所有者自らが賃貸物件を管理する「自主管理」は、、管理費を軽減できる点が最大のメリットとなります。

管理会社に支払う委託料が発生しないため、、数値上の利回りが向上する傾向にあります。

自主管理で対応する主だった業務としては、

  • 契約開始や解約の事務処理
  • 家賃の回収や督促
  • トラブル対応
  • 修理業者の手配
  • 入居募集広告の掲載手続き

と数多くあります。

対応に割ける時間や経験が乏しい場合、入居者対応に追われてしまうこともあるため、、物件の近くに居住していて柔軟に動ける人や、賃貸業に詳しい人向けといえるでしょう。

管理会社に委託する場合の重要ポイント

会社勤めの方や、、物件が離れた場所にあるオーナーの場合は、、賃貸物件の管理業務を専門の管理会社に委託するのが主流となっています。

管理委託の主な利点は、

  • 入居者対応の対応負担の軽減
  • 賃料の回収やトラブル対応を委ねられる
  • リーシング力により空室対策がしやすい
  • 法令遵守や契約更新なども安心

その反面、、年間賃料の数％程度が委託費用として差し引かれて支払われることから、、実質収益への影響はあります。

駅家で管理会社を決める際は、

  • リーシングのスピードや実績
  • 日常管理の対応レベル
  • 報酬体系の明瞭さ

といった点を比較し、、複数の管理会社を比較したうえで決定するのが堅実といえます。

一括借上げ（サブリース）契約時のポイント

「空室発生リスクを回避したい」と考える大家に駅家でも人気なのが、管理会社があらかじめ定めた賃貸料で賃貸物件を借り上げる一括借り上げ契約と呼ばれる方式です。

入居の状況に左右されず、、毎月あらかじめ定めた賃料がオーナーに支払われるという仕組みです。

ただし、、以下のポイントが挙げられます。

  • 賃料は一般的な7〜9割前後とやや低く設定される
  • 中途解約条項や賃料減額の条項が含まれていることが多い
  • 対象建物の修繕義務は大家側に課される場合が多い

いわゆる完全放置型の魅力の裏側には、収益の抑制や契約上の制限事項といったリスクも含まれるため、、契約内容をしっかりと確認することが重要です。


よくある失敗例と成功のためのポイント

需要のないエリアに建ててしまう

「遊休地があるから」という発想だけで物件建築を進めた結果、賃借人が集まらないまま空室状態が解消されないといったケースは駅家でも見られます。

賃貸経営においては、、建物の完成度よりも、立地条件や入居者ニーズとの適合性こそが重要です。

具体的には、

  • 主要駅から距離がありすぎる
  • 学校やスーパーや店舗が近くにない
  • 競合物件と比べて家賃設定が高すぎる

このような状況では、、どれほどデザイン性の高い物件を建築しても入居希望者が集まりにくくなります。

失敗を避けるには、、必ず賃貸需要調査を徹底し、「どの層に貸すのか」を具体的に設定することこそが欠かせません。

利回りのみを追いすぎてつまずくパターン

賃貸経営では「利回り」がよく取り上げられますが、、表面上の高さばかりに引き寄せられて投資決定をしてしまうのは危険です。

たとえば、

  • 募集家賃を相場より高めに設定したものの実際は借り手が決まらない
  • 初期費用を低くするために質の低い設備を導入し、不具合が多発
  • 年数の経った中古物件を購入したが、補修費が想定以上だった

など、、短期的な利回りよりも、中長期で継続して利益が維持できるかへ意識を向ける姿勢が重要です。

収支シミュレーションでは、、一定の空室率・修繕費・管理費を現実的に試算することで、、極端に楽観的な計画を防ぐことができます。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営はどう始める？

あらかじめ欠かせないリサーチとプランニング

賃貸経営は物件を完成させて完結するものではなく、、市場調査から維持運営計画までをトータルで構築することが不可欠である総合的なビジネスです。

駅家でも、まず着手すべきは次の3つの調査となります：

  1. 賃貸需要の調査（エリア内の家賃相場・入居状況・類似物件など）
  2. 土地条件調査（用途地域・建ぺい率・容積率など）
  3. 資金計画および返済計画（融資条件・返済額・収益率）

これらの調査結果を前提として、、何戸用意すべきか、どの規模の間取りが向いているか、いくらで賃貸すべきかを詳細に検討していく必要があります。

融資・融資先との向き合い方

駅家のアパート・マンション経営では、、長期の融資を前提にした資金計画が一般的です。

銀行からの融資判断を受けるためには、

  • 収益シミュレーションが実現可能であること
  • 自己負担資金が用意されていること（物件価格の一〜二割前後）
  • 土地の資産価値や将来的な収益力が期待できること

といった点が重視されます。

加えて、、銀行を一社のみに固定せず複数社の金融機関に打診することにより、、より条件のよい条件を引き出せる可能性もあります。

政府系金融機関や民間金融機関など、、金融機関ごとの得意分野を見極めたうえで判断することがポイントです。

駅家における設計・施工会社・管理会社の選び方

事業として軌道に乗せるためには、、駅家においても「どのパートナーを選ぶか」がきわめて重要といえます。

建物の設計および施工業務、入居者のリーシングと運営業務までをまとめて担当する会社もありますが、、各専門領域で高い専門性を持つ業者を別々に選ぶ方が、、価格交渉やクオリティ管理が徹底しやすいというメリットもあります。

【業者選びのチェックポイント】

  • 直近の建設実績（同地域・同戸数規模）
  • 設計力やコスト管理力
  • 管理体制・入居率・クレーム対応実績

中でも「建てて終わり」という姿勢ではなく、「建てた後の経営を見据えた提案」をしてくれる会社を選ぶことで、、継続的な安定運用につながります。


駅家のアパート・マンションの賃貸経営でよくある質問（FAQ）

Q.経験がなくてもアパート・マンション経営は取り組めますか？

A.はい、可能です。入念な事前リサーチと信頼できる会社選定を行えば、経験が浅い方でも無理なく運営していけます。

自信がない場合は、、駅家で実績のある管理会社と協力して取り組むのが安心です。

Q.自己資金が少なくても賃貸経営を行えますか？

A.手元資金が限られている場合でも、、土地の担保力や収益性が見込めれば融資が受けられる余地はあります。

一方で、、現実的な返済計画を立てるためにも、、自己資本は購入価格の1〜2割以上あることが望ましいです。

Q.引き渡し後の運営管理はどうすべきですか？

A.賃貸管理は自分で行う「自主管理」と、賃貸管理会社に委ねる「委託管理」の二つの方法が存在します。

物件から離れた場所に生活している方や日中の業務が忙しい方は、専門会社への委託が駅家においても一般的です。

Q.アパート経営とマンション経営、どちらの方が適していますか？

A.資金計画や運用目的、立地環境によって変わります。

初期費用を抑えて高利回りを優先するなら木造アパート、長期運用や資産価値を優先するならマンションが選ばれやすいです。

Q.節税効果は本当に見込めるのでしょうか？

A.はい、期待できます。相続税・固定資産税や所得税、それぞれに節税効果が見込めます。

なかでも、、土地の課税評価額が圧縮されることで、相続税対策に取り入れられる事例が駅家においても多いです。


広島県のアパート・マンションの賃貸経営 鶴岡市 名古屋市名東区 君津市 武雄市 南足柄市 八代郡氷川町 南砺市 名古屋市熱田区 南あわじ市 盛岡市 桜新町