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函館市のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果

函館市のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果



函館市でアパート・マンションの賃貸経営の相談をするなら

函館市のアパート・マンションの賃貸経営は、なぜ人気なのか

賃料収入が期待できる函館市でも主流の不動産による投資

函館市にて土地活用に悩んでいる人や相続で取得した土地の活用に悩んでいる人の間で、「賃貸アパート・マンション経営」は引き続き人気が高い方法です。

支持される理由の一つは、長期にわたり安定した家賃収入を得られるという点です。

不動産投資には複数の選択肢がありますが、自分が所有する土地にアパートやマンションを建てるいわゆる「土地活用型」は、保有する土地を有効に活用できる手法として函館市においても継続的な支持を集めています。

特に中心市街地や人口集中エリアでは、賃貸需要が安定しており、空室リスクを軽減しながら高利回りを狙える例も少なくありません。

相続税の対策や資産構築にも活用される理由

賃貸アパート・マンション経営は、安定収入を確保する方法としてだけでなく、財産を守る方法という面でも活用されています。

なかでも相続を見据えた場合には、更地の状態と比べて貸家が存在する状態での評価額が低くなることが知られており、相続税を抑える目的で賃貸事業を始める事例は函館市においても増えています。

また、将来の生活資金や年金の補完となる定期的な収入源として、不動産収益を活用したいと考える方は函館市でも増加しています。

「保有している土地を処分せずに生かしていきたい」「自分の資産を長期的に成長させたい」と希望する人にとっては、賃貸経営は現実的かつ有力な選択肢といえるでしょう。

駐車場や太陽光発電事業と比べた場合の特徴

土地活用の方法としては、、「駐車場運営」や「太陽光発電」もまたよく挙がる活用法ですが、アパート・マンション経営は他の方法と比べて高い収益性を見込めるといった特長があります。

一例として、、同程度の100平方メートルの土地を利用する場合、、駐車場で得られる月々の収益が約5万円ほどにとどまるのに対し、賃貸アパートを建てれば10万〜20万円ほどの家賃収入が見込めるケースもあります。

そのぶん初期費用やリスクは高くなりますが、将来を見据えた視点で資産を増やす手段として魅力があります。

「当面は稼働させておきたい」といった短期間で考えるなら月極駐車場、「安定収益と節税効果を期待する」ならアパートやマンションといった使い分けも検討の価値があります。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営のタイプ｜規模別の特徴

木造のアパートと鉄筋コンクリート造マンションの相違点

函館市において賃貸経営を検討する場合、はじめに知っておきたいのが構造の違いに伴う初期費用と収益性の差です。

一般には「アパート」とは木造や軽量鉄骨造のような2〜3階程度の集合住宅を意味し、「マンション」といえば鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の中高層住宅を表します。

  • 木造のアパート：建築コストが安く、高利回りを狙いやすい傾向。一方で耐久性や遮音性に限界があり、メンテナンス頻度が高くなりやすい。
  • マンション（RC/SRC）：建築コストは上がるが、、耐震性と遮音性、資産価値が高く、中長期の運用に向きます。

土地の広さや立地条件、予算感に応じてどの方式が向くかを慎重に判断する必要があります。

1棟経営・区分所有型・共同住宅の収益の仕組み

賃貸経営には複数のスタイルがあります。

所有する土地に1棟丸ごと建てて運用するのが「一棟経営」というスタイルで、敷地を含めて資産としての価値が生まれるため、相続や長期的な資産構築にも有効とされています。

一方で、いわゆる区分マンションの一部屋だけを購入して賃貸する方法もあります。

区分所有型は初期投資が小さく始められるものの、、土地の所有権が他の所有者と共有になるため、土地運用というよりは投資の側面が強くなりやすいです。

函館市において土地の運用を重視するなら、一棟所有型の賃貸アパート・マンションが軸となるといえるでしょう。

新築建物と中古物件｜どちらを選ぶのが有利なのか

はじめての賃貸経営を検討するうえで迷いやすいのが、新築物件にするか中古物件を選ぶかという点です。

  • 新築：集客力が高く、家賃設定も高く設定できる。金融機関の融資も通りやすいが、建築コストが大きくなる。
  • 中古：初期投資を抑えやすいが、、修繕費・空室のリスクを抱える可能性もある。

自分の土地に一から建てる場合は、、建設費用や表面利回りだけでなく、想定入居者層や周辺物件とのバランスを見据えた建物設計が函館市でも重要になります。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営のメリットは安定した利回りと節税効果

安定的な定期収入を得られる

賃貸アパートやマンション経営の大きなメリットは、「家賃収入」という安定収益が確保できる点にあります。

建物が稼働していれば、、経済状況に影響を受けにくく、不労収入の柱として長期的に見込めます。

特に函館市で勤め人や退職後の将来設計を検討している方にとっては、、仕事を引退しても家賃収入を生み出し続ける収益構造が作れることは大きな魅力的です。

金融投資商品のように元本割れのリスクが抑えやすく、「手堅く稼げる現物資産」という形で評価されています。

金融機関における融資を利用しやすい不動産による投資

不動産投資のなかでも、特にアパートやマンションの経営は函館市でも銀行などからの信用が厚く、資金調達がしやすいジャンルです。

自らの土地を担保にできること、建物自体が資産であること、、家賃収入という継続的な返済資金が想定できることなどが、その背景にあります。

自己資金が多くなくても、、レバレッジ効果（融資を利用した資産運用）を活かすことで事業規模を広げやすいところがメリットです。

加えて、会社を設立して管理することで税負担の軽減や資産の分散にもつなげられるため、将来の相続や資産承継も想定した運用が可能となります。

所得税、相続税に加え固定資産税の節税効果

アパート・マンションを建築して事業として行うことで、、税制上のさまざまな優遇制度を受けられる点も重要です。

▼主な税負担軽減のポイント

  • 相続税評価額が下がる：更地の場合と比較して、貸家建付地として評価額を圧縮される。
  • 固定資産税の特例措置：住宅用地の減額特例により、最大で6分の1まで軽減される場合がある。
  • 所得税負担の軽減：減価償却費、支払利息などを経費として計上することで所得金額が圧縮される。

以上のように、、税コスト削減と資産づくりを同時に実現できるのが賃貸経営の大きな魅力といえます。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営のデメリットとリスク

空室発生リスクと賃料の下落リスク

安定した収入が強みである賃貸アパート経営ですが、、いつも満室で入居が続くとは限らないというのも現実です。

同一エリアに競合物件が増加したり、、入居需要が縮小すると、、空室状態が続いて賃料収入が得られなくなるリスクも考えられます。

また、物件の経過年数が進むと、家賃を下げざるを得なくなるケースもあります。

エリアによっては10年で2〜3割程度賃料相場が落ち込む事例もあります。

函館市にて中長期的に考えて収益性を落とさないためには、

  • 立地を慎重に見極める
  • 競合物件に負けない設備やデザイン
  • 柔軟な家賃設定や空室対策の実施

などが欠かせません。

建築物の老朽化および修繕費用の負担増

建物は年数が経つにつれて劣化していきます。

外壁、屋根や給排水設備や共用部分など、、計画的な補修やメンテナンスが不可欠です。

メンテナンスの目安としては、

  • 外壁塗装：10〜15年程度で
  • 屋上防水：15〜20年ごと
  • 給排水管の交換：30年以降

これらを先延ばしにすると、、居住者満足度が低下し、契約解約や稼働率低下の原因につながります。

さらに、大掛かりな修繕は数百万円クラスの費用がかかることもあるため、、日々の賃料収入から修繕費として積立を行うことが重要です。

賃借人とのトラブルや管理面での業務負担

アパート・マンション経営では、、入居者との間に発生するトラブル対応も避けられません。

一例として、

  • 家賃滞納
  • 騒音・異臭などの近隣クレーム
  • 原状回復に関する費用負担の揉めごと

などが挙げられます。

これらの問題に加えて、、入居や退去の事務処理、設備トラブル対応、更新業務など、、運営業務の業務量は想像以上に多岐にわたります。

オーナー個人でこれらの業務をすべて処理するのは現実的ではないため、函館市においても、、経験豊富な不動産管理会社に委託することで日常業務の負担を大きく減少させることが可能です。

ただし、、管理手数料や業務委託料が必要となることから、、事業計画の初期段階から考慮しておく必要があります。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営に必要な資金と利回りの目安

初期費用（建築・設計関連費用・登記・融資関係）

アパートやマンション経営を開始するにあたり必ず必要となるのが、、初期資金の用意となります。

建物を新たに建てるとなると、、土地をすでに所有していてもいくつかの費用がかかります。

▼主な初期費用

  • 建築費（1戸あたり500万〜1000万円程度／建物構造や設備仕様による）
  • 設計料（建築費の5％から10％程度が目安）
  • 登記費用・契約書作成費
  • 融資手数料・保証料・印紙税などの金融関連費用
  • 外構工事・宅配ボックス、防犯カメラなどの追加設備費

建物構造によってもかなり差がありますが、具体例として木造アパートで8戸建ての場合、総工事費はおよそ6000万〜8000万円規模になる事例もあります。

融資を活用する場合でも、、自己資金分として建築費の1〜2割前後は用意しておくのが函館市においても一般的です。

ランニングコスト（管理費・修繕費や税金）

不動産経営をスタートした後にも、、毎年継続的に必要となるコスト＝ランニングコストが存在します。

これらの費用をあらかじめ試算し、、年間家賃収入から差し引いた純利益がいくら残るのかを事前に算出しておく必要があります。

▼主な継続費用

  • 管理手数料（外部委託時は家賃収入の3％から5％程度が基準）
  • メンテナンス費（目安：年間賃料収入の5〜10％を積立金として計上）
  • 固定資産税や都市計画税など
  • 火災保険や地震保険など
  • 空室発生時の家賃減収

こうしたコストを総合的に考慮してシミュレーションを実施することで、、いわゆる表面利回り（家賃収入を建築費で割った数値）のみならず、実質利回り（実際の手取り利益）についてもチェックすることが重要です。

利回り算定の基本事項と現実的な相場感

アパートやマンション経営では、、利回りが投資判断における重要な基準となります。

▼利回りの種類と計算式

  • 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入÷建築費×100
  • 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入−ランニングコスト）÷初期投資×100

具体例として、

  • 年間家賃収入：600万円
  • 初期投資額：7000万円
  • 年間ランニングコスト：100万円

であれば、、実質ベースの利回りはおよそ7.1％になります。

函館市でも、新築のアパートなら表面利回りが6〜8％程度、中古物件なら8〜10％を一つの目安とされることが多いですが、、地域の需要と供給のバランスや近隣物件の家賃水準を考慮したうえでの保守的な見積もりが重要です。


自主管理・委託管理の選び方

オーナー自主管理の強みとデメリット

オーナー自らが物件の管理を行う「自主管理」は、、委託費用を節約できる点が最大の魅力です。

外部の管理会社に支払う管理費がかからないため、、見かけ上の利回りは向上する傾向にあります。

自主管理で対応する代表的な業務としては、

  • 入退去の事務処理
  • 家賃の回収や督促
  • クレーム対応
  • 工事業者の手配
  • 募集広告の掲載手続き

と幅広く存在します。

時間や十分なノウハウがない場合、入居者対応に手を取られてしまう可能性もあるため、、近隣に住んでいて対応できる人や、不動産管理業務に詳しい人向けといえます。

管理会社へ依頼する場合の重要ポイント

本業がある方や、、運用物件が遠方にあるオーナーの場合は、、賃貸物件の管理業務を専門の不動産管理会社に任せるのが主流となっています。

管理会社へ委託する代表的な強みは、

  • 入居者対応の対応負担の軽減
  • 賃料回収や苦情対応を委ねられる
  • リーシング力により空室対策が進めやすい
  • 法令順守・契約更新なども安心

一方で、、年間賃料の数パーセントが管理委託料として差し引かれることになるため、、収益面への影響はあります。

函館市において管理委託先を選ぶ際は、

  • 入居募集のスピードや過去の実績
  • 管理業務の質
  • 報酬体系の明確さ

といった点を精査し、、複数の管理会社を比較したうえで判断するのが堅実といえます。

一括借り上げ（サブリース契約）契約上のポイント

「空室リスクをゼロにしたい」と考える大家に函館市でも人気なのが、管理会社があらかじめ定めた家賃で対象物件をまとめて借り上げる一括借上げ契約という仕組みです。

入居者の有無に関係なく、、毎月一定の家賃が貸主に支払われるという制度です。

ただし、、以下の確認事項が挙げられます。

  • 賃料は相場ベースの7〜9割程度とやや低くなるケースが多い
  • 中途解約条項や賃料改定の規定があることが多い
  • 建物の維持管理義務はオーナー側に帰属することが多い

いわゆる完全放置型の利点の反面、収益減少や契約条件による制限事項といったリスクも含まれるため、、契約書の内容を十分に確認する必要があります。


よくある失敗例と成功のためのポイント

ニーズの乏しい場所に建設してしまう

「更地のままではもったいないから」という理由だけで建設を進めた結果、借り手が集まらないまま未入居状態が解消されないという失敗例は函館市でも少なくありません。

賃貸経営においては、、建物の完成度よりも、立地条件や入居者ニーズとのマッチングこそが重視されます。

具体的には、

  • 主要駅から徒歩圏外である
  • 学校や商業施設が近くにない
  • 周辺物件と比較した場合に賃料水準が高すぎる

こうした状況では、、どれだけ高仕様の物件を建てても入居者が集まりにくくなります。

失敗を最小限に抑えるには、、事前に必ず賃貸需要調査を行い、「どんなターゲットに賃貸するのか」を明確に決めることが不可欠です。

表面利回りだけを優先しすぎて失敗するパターン

不動産投資では利回りという指標が頻繁に重視されますが、、表面上の高さだけにとらわれて購入判断を下すのはリスクが高いです。

たとえば、

  • 賃料を高水準に設定したが実際は入居契約が集まらない
  • 建築費を低くするために最低限の内装を選択し、故障が続発
  • 築年数を重ねた中古物件を購入したが、改修費が想定以上だった

など、、短期的な利回りよりも、長期的に堅実に利益が積み上がるかに意識を向ける考え方が不可欠です。

収益予測では、、平均空室率・将来の修繕費・管理委託費を余裕を持って見積もることによって、、必要以上に甘い計画を回避できます。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営の始め方

事前に欠かせない調査およびプランニング

賃貸経営は物件を用意して終わりではなく、、需要調査から長期管理計画までをトータルで設計することが求められる複雑なビジネスです。

函館市でも、第一に取り組むべきは次の3つの調査となります：

  1. 賃貸需要の調査（近隣の賃料水準・空室率・競合物件など）
  2. 土地条件調査（用途指定・建ぺい率・容積率など）
  3. 事業資金計画と返済シミュレーション（融資条件・返済負担率・収益率）

上記の分析結果を前提として、、何戸用意すべきか、どのタイプの間取りが選ばれやすいか、いくらで設定すべきかを具体的に設計していくことが不可欠です。

融資・金融機関との関係の築き方

函館市のアパート・マンション経営では、、長期借入の融資を想定した資金計画が基本となります。

銀行からの融資承認を受けるためには、

  • 資金計画が現実的であること
  • 手元資金が確保されていること（物件価格の10〜20％）
  • 土地の評価額や中長期的な収益性があること

といった点が重要視されます。

加えて、、融資先を1社に絞らず複数行の銀行に相談することによって、、より有利な条件を得られる場合もあります。

政府系金融機関や民間金融機関など、、金融機関ごとの融資姿勢を把握したうえで判断するのが重要です。

函館市での設計・建設会社・管理業者の選び方

事業として長期的に継続するためには、、函館市でも「誰と組むか」こそが極めて重要といえます。

建物の設計と建設、入居者のリーシングと管理までをまとめて担当する会社もありますが、、各分野で強みを備えた業者を別々に選ぶ方が、、条件交渉や品質のチェックが徹底しやすいというメリットもあります。

【パートナー選びのチェックポイント】

  • 直近の施工実績（同一エリア・同程度の規模）
  • 設計力やコスト管理力
  • 管理組織・平均入居率・クレーム対応実績

とりわけ「引き渡して終わり」という姿勢ではなく、「引き渡し後の経営を意識した提案」をしてくれる事業者を選ぶことで、、継続的な安定収益につながります。


函館市のアパート・マンションの賃貸経営でよくある質問（FAQ）

Q.初心者でもアパート・マンション経営は取り組めますか？

A.はい、取り組めます。入念な事前リサーチと安心できる会社選定を徹底すれば、初めての方でも無理なく取り組めます。

不安な場合は、、函館市において経験豊かな不動産業者とタッグを組んで取り組むのが堅実です。

Q.手元資金が十分でなくても賃貸経営を行えますか？

A.元手が潤沢でない場合でも、、土地の担保価値やキャッシュフローが高ければ資金調達が認められるケースはあります。

ただし、、無理のない資金計画を作成するためにも、、自己資金は購入価格の1〜2割以上用意できていることが理想です。

Q.引き渡し後の賃貸管理はどうすべきですか？

A.賃貸管理は自ら対応する「自主管理」と、賃貸管理会社に委託する管理委託の2つのスタイルがあります。

物件から離れた場所に居住している方や仕事が多忙な方は、専門会社への委託管理が函館市においても多く選ばれています。

Q.アパート経営とマンション経営、どちらの選択がおすすめですか？

A.予算や運用目的、土地条件によって左右されます。

導入コストをコンパクトにして高利回りを優先するならアパート、長期運用や資産価値を優先するならマンションが有力な選択肢です。

Q.節税効果は本当に期待できるのでしょうか？

A.はい、期待できます。相続税や固定資産税や所得税、それぞれに節税効果が見込めます。

なかでも、、土地の評価額が引き下げられることで、相続税の軽減策に取り入れられる例が函館市でも多いです。


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