PR

法令遵守をベースにコンテンツをご提供させていただいておりますが、万一、不適切な表現などがございましたら お問い合わせフォーム よりご連絡ください。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果

巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果



巣鴨でアパート・マンションの賃貸経営の相談をするなら

巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営はなぜ人気の土地活用なのか

賃料収入が期待できる巣鴨でも代表的な不動産による投資

巣鴨において土地活用に悩んでいる人や相続で得た土地の使い道に困っている方々の間で、賃貸住宅経営は引き続き選ばれている方法です。

その理由のひとつが、長期間にわたり安定した安定収入が期待できるという点です。

不動産による投資には複数の選択肢がありますが、自身の土地に賃貸物件を建てるいわゆる「土地活用型」は、土地という資産を最大限活用できる手段として巣鴨でも継続的な支持を集めています。

とりわけ都市部や人口が集中する地域では、賃貸需要が安定しており、空室リスクを軽減しながら高い利回りを期待できるケースも多く見られます。

相続対策や資産づくりにも選ばれる理由

アパート・マンション経営は、収益を得る手段という目的だけでなく、資産を守る手段としても評価されています。

なかでも相続対策という視点では、更地のケースに比べて貸家が存在する状態での課税評価額が抑えられることが広く知られており、相続税対策として賃貸事業を始める事例が巣鴨でも増えています。

また、将来の老後資金や年金代わりの定期的な収入源として、不動産投資を活用したいと考える方は巣鴨でも増えています。

「保有している土地を処分せずに生かしていきたい」「保有資産を長期的に成長させたい」と望む人にとって、賃貸住宅経営は現実的かつ安定した方法といえるでしょう。

月極駐車場や太陽光発電と比較した場合の立ち位置

土地の有効活用としては、、「駐車場運営」や「太陽光発電事業」もまたよく検討される活用法ですが、アパートやマンションの経営は他の活用法と比較して高い収益が期待できるといった違いがあります。

例えば、、同じ100平方メートル程度の土地を活用する場合、、駐車場で見込める月々の収益が5万円程度にとどまるのに対し、賃貸アパートを建てれば10万円〜20万円の賃料収入が期待できるケースもあります。

その反面初期費用やリスクが大きくなりますが、長期的な視点で資産価値を高める活用法として有力な選択肢となります。

「まずは収益化しておきたい」といった短期間で考えるなら駐車場、「長期収益と節税効果を期待する」ならアパートやマンションといった使い分けも十分に検討できます。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営のタイプ｜規模別の特徴

木造のアパートと鉄筋コンクリート（RC）マンションの相違点

巣鴨でアパートやマンションの経営を検討する場合、はじめに把握しておきたいのが構造の違いに伴う初期費用と収益性の違いです。

一般には「アパート」というのは木造もしくは軽量鉄骨造の2〜3階程度の集合住宅を指し、「賃貸マンション」は鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の中高層住宅を表します。

  • アパート（木造）：建築コストが安く、利回りが高めになりやすい。ただし耐久性や遮音性に限界があり、メンテナンス頻度が高くなりやすい。
  • マンション（RC/SRC）：初期投資は大きいが、、耐震性・遮音性・資産性は高くなりやすく、長期的な運用に向いています。

土地の広さや立地、予算に応じてどちらのタイプが合うかを慎重に判断することが重要です。

一棟経営・区分所有型・共同住宅の収益モデル

賃貸経営にはさまざまなスタイルがあります。

自らの土地に1棟丸ごと建てて賃貸するのが一棟経営というスタイルで、土地を含めて資産価値が形成されるため、相続や資産形成にも効果的とされています。

別の方法として、いわゆる区分マンションの一部屋だけを購入して賃貸する方法もあります。

こちらは初期費用が抑えられた形で始められるものの、、土地の権利が共有となるため、土地活用というよりは投資色が強くなります。

巣鴨にて土地の運用を考えるのであれば、一棟経営の賃貸アパート・マンションが基本となるといえるでしょう。

新築建物と中古｜どちらの選択が有利なのか

初めてのアパート・マンション経営を検討するうえで比較検討で迷うのが、新築を選ぶか中古物件を選ぶかという判断です。

  • 新築：集客力が高く、賃料も高めに設定しやすい。金融機関の融資も受けやすい傾向があるが、建設費用が高くなる。
  • 中古物件：導入コストを抑えやすいが、、修理費や空室のリスクを抱えることもある。

自らの土地に一から建設する場合は、、建築コストや想定利回りだけでなく、想定顧客層や周辺物件とのバランスを考えた設計が巣鴨でも成功の要因となります。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営のメリットは安定した利回りと節税効果

堅実な家賃収入を得られる

賃貸アパートやマンション経営の最大の強みは、賃料収入という安定収益が得られることです。

アパートやマンションが稼働していれば、、景気の波に振り回されにくく、安定収入の柱として長期的に機能します。

とくに巣鴨で給与所得者や退職後の資産構築を考えている方にとっては、、会社を退いた後も収益を生み出し続ける収益構造が作れることは非常に魅力があります。

株式や投資信託のように元本が減るリスクが比較的少なく、堅実に収益を生む現物資産という形で評価されています。

銀行など金融機関からの融資が利用しやすい不動産投資

不動産による運用の中でも、中でもアパートやマンションの経営は巣鴨でも金融機関の評価が高く、融資を受けやすい分野です。

保有地を担保に設定できる点、建物そのものが資産であること、、家賃収入という堅実な返済原資が見込めることなどが、その背景にあります。

自己資金が潤沢でなくても、、レバレッジ効果（借入を活用した資産拡大）を利用することで事業規模を広げやすいという点が特長です。

そのほか、会社を設立して事業として行うことで税コストの抑制や資産分散にもつながるため、将来を見据えた相続や承継対策も視野に入れた活用が可能となります。

所得税・相続税・固定資産税における節税メリット

アパート・マンションを建てて事業として行うことで、、税制上のさまざまな優遇制度を適用できるという点も重要です。

▼主な税負担軽減のポイント

  • 相続税評価を引き下げられる：更地と比べて、貸家建付地として課税評価額が引き下げられる。
  • 固定資産税の軽減制度：住宅用地の特例により、最大1/6まで軽減される場合がある。
  • 所得税負担の軽減：減価償却費や支払利息などを必要経費に算入することで所得金額が軽減される。

このように、、税コスト削減と資産づくりを並行して達成できるのがアパート・マンション経営の大きな魅力です。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営のデメリットとリスク

空室発生リスクと家賃の下落リスク

安定した収入がメリットであるアパート・マンション経営ですが、、常に満室で入居が続くとは限らないというのが実情です。

近くに同タイプの物件が増加したり、、居住ニーズが弱まると、、空室期間が長引いて家賃収入が途絶えるリスクも生じます。

さらに、築年数が進むと、家賃水準を引き下げざるを得なくなる可能性もあります。

立地条件によっては10年間で2〜3割程度家賃水準が落ち込むこともあります。

巣鴨にて長期的に捉えて利回りを保つためには、

  • 立地選びを誤らない
  • 周辺物件と差別化できる内装や設備仕様
  • 市場に応じた賃料設定や空室対策

といった対策が必要です。

物件の老朽化と修繕コストの負担

賃貸物件は年数が経つにつれて傷んでいきます。

外壁や屋根や給排水設備や共有部分など、、継続的な保全作業やメンテナンスが不可欠となります。

改修工事の目安としては、

  • 外壁塗装：およそ10〜15年ごと
  • 屋上の防水：約15年から20年ごと
  • 給排水設備の更新：30年を目安に

これらの対応を対応しないままでいると、、居住者満足度が下がり、退去や空室増加の要因につながります。

加えて、大規模なメンテナンスは数百万円規模のコストが発生する場合もあるため、、毎年の収入から修繕積立を行うことが重要といえます。

賃借人に関するトラブル対応や運営業務の煩雑さと負担

賃貸経営では、、入居者との間に起こるトラブル対応も無視できません。

代表例としては、

  • 家賃の未払い
  • 騒音・異臭などの近隣クレーム
  • 退去時の原状回復の費用負担の揉めごと

などが挙げられます。

こうしたトラブルに加えて、、契約開始や解約に伴う事務処理、設備不具合への対応、契約更新の手続きなど、、運営業務のボリュームは予想以上に広範囲に及びます。

オーナー個人でこれらすべてを処理するのは負担が大きいため、巣鴨においても、、経験豊富な不動産管理会社に管理を委ねることで日常業務の負担を軽減できることができます。

ただし、、管理コストや委託料が発生するため、、事業計画の初期段階から見込んでおくことが求められます。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営に必要な資金と利回りの目安

初期費用（建築や設計・登記費用・融資関係）

アパート・マンション経営をスタートするにあたり必ず必要となるのが、、初期資金の確保となります。

建物をゼロから建築する場合、、土地を既に取得済みであっても次のような支出が発生します。

▼主な初期費用

  • 建築費（1室あたりおよそ500万円〜1000万円／構造・設備による）
  • 設計料（建築費の5〜10％が目安）
  • 登記費用・契約事務費用
  • 融資手数料・信用保証料・印紙税を含む金融関連費用
  • 外構工事・宅配ボックスやセキュリティ設備などのオプション費

建物構造によっても大きく幅がありますが、たとえば木造の賃貸アパートで8戸建ての場合、建築総額は6000万円〜8000万円前後になるケースもあります。

融資を活用する場合でも、、自己資金として総事業費の1〜2割前後は確保しておくことが巣鴨でも一般的です。

ランニングコスト（管理費・修繕費や税金）

不動産経営を始めた後にも、、年間を通してかかる経費＝ランニングコストがあります。

こうした支出を事前に試算し、、年間家賃収入から差し引いた純利益がいくら残るのかを事前に明確にしておくことが重要です。

▼主な継続費用

  • 管理手数料（外部委託時は総家賃の3〜5％前後が一般的）
  • 修繕積立金（目安：年間家賃収入の約5〜10％を積立として確保）
  • 固定資産税・都市計画税など
  • 火災保険や地震保険の保険料
  • 空室発生時の家賃減収

こうしたコストを前提にしてシミュレーションを実施することで、、表面利回り（グロス利回り）（家賃収入を建築費で割った数値）だけでなく、実質利回り（ネット利回り）（経費を差し引いた純利益）を確認することが不可欠です。

利回り算出の基礎知識と実態に即した相場感

アパート・マンション経営では、、利回りが投資判断の大切な指標となります。

▼利回りの種類と算出方法

  • 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入÷建築費×100
  • 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入−ランニングコスト）÷初期投資×100

一例として、

  • 年間家賃収入は600万円
  • 初期投資額：7000万円
  • ランニングコスト：100万円

であれば、、実質の利回りは概ね7.1％と算出されます。

巣鴨においても、新築物件なら表面利回り6〜8％、中古物件なら8〜10％前後が目安とされることが多いですが、、地域の賃貸需給や周辺物件の家賃相場を踏まえたうえでの慎重な見積もりが重要です。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営はどう始める？

あらかじめ必要な分析と計画立案

賃貸経営は物件を建てて終わりではなく、、需要調査から長期管理計画までを包括的に策定する必要がある複雑な事業です。

巣鴨においても、第一に行うべきは以下の3つの調査となります：

  1. 賃貸需要の調査（周囲の家賃水準・入居状況・競合状況など）
  2. 土地活用可能性調査（都市計画上の用途・建ぺい率・容積制限など）
  3. 資金計画とローン返済計画（融資条件・返済期間・想定利回り）

これらの調査結果を前提として、、何戸建てるべきか、どのタイプの間取りが適しているか、いくらで賃貸すべきかを詳細に計画していくことが求められます。

資金調達・銀行との向き合い方

巣鴨のアパート・マンション経営では、、長期間の融資を前提とした資金計画が基本となります。

銀行からの融資承認を得るには、

  • 事業計画が妥当であること
  • 自己負担資金が用意されていること（購入価格の一〜二割前後）
  • 土地の担保力や今後の収益見込みが見込めること

などが重要視されます。

さらに、、銀行を一つに固定せずいくつかの銀行に相談することで、、よりよい融資条件を得られる可能性もあります。

公的金融機関や民間金融機関など、、各金融機関の融資姿勢を踏まえたうえで判断することが成功のカギです。

巣鴨における設計・施工会社・管理会社の選定方法

賃貸事業として安定させるためには、、巣鴨でも「どのパートナーを選ぶか」がきわめて大切になります。

建物の設計業務と施工業務、入居者のリーシングと賃貸管理までを一体で担当する業者もありますが、、それぞれの業務領域でノウハウを持つパートナーを別々に選定する方が、、コスト調整や品質管理がしやすいという強みもあります。

【パートナー選びのチェックポイント】

  • 実際の建設実績（同地域・同クラス規模）
  • プラン提案力・コスト管理力
  • 運営体制・稼働率・クレーム対応実績

特に「引き渡して終わり」ではなく、「引き渡し後の運営を見通したプラン」を提案してくれる事業者を選択することで、、継続的な安定運用につながります。


経営スタイル別｜自主管理・委託管理の選び方

オーナー自主管理のメリットとデメリット

物件所有者自らが物件管理を行ういわゆる自主管理は、、委託費用を節約できる点が最大のメリットとなります。

外部の管理会社に支払う費用がかからないため、、帳簿上の利回りが向上します。

自主管理で行う主だった業務は、

  • 入居や退去の諸手続き
  • 家賃の回収・督促
  • トラブル対応
  • 修理業者の選定と手配
  • 募集広告の掲載手続き

と多方面に及びます。

管理に充てられる時間や経験が乏しい場合、トラブル対応に手を取られてしまう事態にもなり得るため、、物件の近くに居住していて日常的に関与できる人や、不動産管理業務に詳しい人向けと考えられます。

不動産管理会社に委託する際の注意点

会社勤めの方や、、運用物件が遠隔地にあるオーナーであれば、、賃貸管理業務を専門の管理会社に委託するのが主流となっています。

管理会社へ委託する代表的なメリットは、

  • 入居者対応の対応負担の軽減
  • 賃料の回収やクレーム対応を任せられる
  • リーシング力により空室リスク対策がしやすい
  • 法令遵守や契約関連業務なども安心して任せられる

その反面、、毎月の家賃の数％が委託費用として差し引かれて支払われるため、、実質収益への影響はあります。

巣鴨で管理委託先を比較検討する際は、

  • 入居募集のスピードと過去の実績
  • 日常管理の対応品質
  • 手数料体系の分かりやすさ

といった点を精査し、、複数の候補先を見比べて選ぶのが望ましいです。

一括借上げ（サブリース）契約上のポイント

「空室発生リスクを回避したい」と望む大家に巣鴨でも人気なのが、管理会社が固定の家賃で対象物件をまとめて借り上げる一括借上げ契約です。

入居の有無にかかわらず、、毎月あらかじめ定めた家賃がオーナーに支払われるという制度です。

しかしながら、、次のような確認事項があります：

  • 借上げ賃料は相場ベースの7〜9割水準とやや低く定められる
  • 中途解約条項や賃料変更の条文が含まれていることが多い
  • 賃貸物件の修繕義務は貸主側にある場合が多い

「完全放置型」の利点の反面、収益の抑制や契約内容上の制約といった不利な側面も存在するため、、契約書の条文を細部まで精査することが求められます。


よくある失敗例と成功のためのポイント

需要のない立地に建設してしまう

「土地を持っているから」という理由だけで建設を進めてしまった結果、借り手が集まらず空室状態が続くという失敗例は巣鴨でも起こり得ます。

賃貸経営においては、、物件のグレードよりも、エリア特性や市場ニーズとのマッチングこそが重要です。

一例として、

  • 駅からアクセスが悪い
  • 学校や商業施設が近くにない
  • 競合物件と比較して賃料水準が割高である

このような状況では、、どれほど立派な建物を建築しても借り手が集まりにくくなります。

失敗を最小限に抑えるには、、事前に必ずマーケット調査を実施し、「どんなターゲットに住んでもらうのか」を明確に設定することが重要です。

表面利回りだけを重視しすぎて行き詰まるパターン

賃貸経営では利回りという指標がよく語られますが、、数字の高さだけに引き寄せられて意思決定を下すのは望ましくないといえます。

一例として、

  • 設定家賃を高水準に設定したものの想定に反して借り手が集まらない
  • 初期費用を抑えるために質の低い設備を選択し、トラブルが相次いで発生
  • 年数の経った中古物件を取得したが、改修費が大幅に膨らんだ

など、、短期的な利回りよりも、中長期で安定して収益が積み上がるかへ意識を向ける考え方が成功の鍵となります。

事業計画の試算では、、想定空室率・メンテナンス費・管理費を余裕を持って計上することによって、、過剰に甘い計画を避けられます。


巣鴨のアパート・マンションの賃貸経営でよくある質問（FAQ）

Q.初めてでもアパート・マンション経営は取り組めますか？

A.はい、可能です。入念な事前リサーチと安心できる会社選定を行っていけば、未経験の方でも無理なく取り組めます。

迷いがある場合は、、巣鴨で経験豊かな不動産会社とタッグを組んで始めるのがおすすめです。

Q.手元資金が潤沢でなくても賃貸経営を開始できますか？

A.自己資金が十分でない場合でも、、土地の資産価値や収益性が見込めれば資金調達が認められる余地はあります。

もっとも、、堅実な資金計画を立てるためにも、、元手は購入価格の10〜20％以上確保できていることが理想です。

Q.建築後の賃貸管理はどうすべきですか？

A.運営管理は自分で行う「自主管理」と、管理会社に委託する「委託管理」の二つの方法があります。

現地から離れてお住まいの方や仕事が忙しい方は、専門会社への管理委託が巣鴨でも主流です。

Q.アパート経営とマンション経営、どちらの選択がいいですか？

A.資金計画や運用目的、エリア特性によって異なります。

建築費をコンパクトにして利回りを狙いたいならアパート、長期保有や資産保全を重視するならマンションが有力な選択肢です。

Q.節税効果は本当に得られるのでしょうか？

A.はい、期待できます。相続税・固定資産税や所得税、それぞれに節税効果が期待できます。

中でも、、土地の課税評価額が下がることで、相続税対策に選ばれるケースが巣鴨においても多いです。


東京都のアパート・マンションの賃貸経営 佐伯市 勇払郡安平町 甘楽郡甘楽町 三ノ宮 東臼杵郡美郷町 高座郡寒川町 札幌市豊平区 巌根 静岡市清水区 名西郡神山町 あざみ野