PR

法令遵守をベースにコンテンツをご提供させていただいておりますが、万一、不適切な表現などがございましたら お問い合わせフォーム よりご連絡ください。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果

滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営完全ガイド｜管理会社の選び方と利回りと節税効果



滋賀県でアパート・マンションの賃貸経営の相談をするなら

滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営は、なぜ人気の土地活用なのか

家賃収入が見込める滋賀県においても代表格の不動産による投資

滋賀県にて土地の使い道に困っている人、相続で取得した土地の活用に悩んでいる方の間で、賃貸物件経営は今なお人気が高い活用法です。

理由の一つとして、長期間にわたり安定した賃料収入を確保できる不動産投資である点です。

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、所有している土地に賃貸物件を建てるいわゆる土地活用型は、土地という資産を最大限活用できる手段として滋賀県においても安定した人気があります。

なかでも都市部や人口集中エリアでは、賃貸需要が安定しており、空室率を抑制しながら収益性を高められるケースも多く見られます。

相続税対策や資産構築にも選ばれる理由

賃貸住宅経営は、利益を生み出す方法としてだけでなく、資産防衛の手段としてもまた関心を集めています。

特に相続を見据えた場合には、更地のままよりも「貸家が建っている状態」での評価額が低くなることが広く知られており、相続税対策としてアパート経営を始めるケースは滋賀県においても少なくありません。

加えて、将来の生活資金や年金代わりの定期的な収入源としても、賃貸収入を確保したいと考える方は滋賀県でも増えています。

「所有する土地を売らずに生かしていきたい」「自身の資産を長い目で成長させたい」と考えている人にとっては、賃貸住宅経営は実行しやすく有力な選択肢と考えられます。

月極駐車場や太陽光発電事業と比べたときの位置づけ

土地活用の選択肢には、、「駐車場運営」ならびに「太陽光発電事業」もまたよく挙がる活用法ですが、アパートやマンションの経営は他の方法と比べて高い収益が期待できるといった特徴があります。

例えば、、同程度の100平米の土地を活用する場合、、月極駐車場で見込める毎月の収入が約5万円ほどに収まるのに対し、集合住宅を建てれば月10万円から20万円の家賃収入が期待できる例も見られます。

その反面初期費用やリスクは増加しますが、中長期的な視野で「資産を育てる」方法として有力な選択肢となります。

「まずは収益化しておきたい」といった短期的な考え方なら月極駐車場、「長期的な収益と節税効果を期待する」ならアパート・マンションといった使い分けも十分に検討できます。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営のタイプ｜規模別の特徴

木造アパートと鉄筋コンクリート造マンションの相違点

滋賀県にてアパート・マンション経営を検討する場合、最初に把握しておきたいのが建物の構造の違いによる建築費用と収益性の違いとなります。

一般論として「アパート」は木造または軽量鉄骨造などの2階建てまたは3階建ての集合住宅を表し、「マンション」というのは鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の中高層住宅を指します。

  • 木造のアパート：初期費用を抑えやすく、収益性を高めやすい傾向。一方で耐久性や遮音性に限界があり、修繕のサイクルも短め。
  • マンション（RC/SRC）：建築費は高くなるが、、耐震性・遮音性・資産性が高くなりやすく、長い目での運用に向きます。

敷地の広さや立地、予算に応じてどちらのタイプが合うかを慎重に見極める必要があります。

一棟所有経営・区分所有型・共同住宅の収益モデル

賃貸経営には複数のスタイルがあります。

保有している土地に1棟丸ごと建てて賃貸するのが一棟所有型経営であり、土地建物を含めて資産としての価値が生まれるため、相続対策や資産づくりにも効果的です。

別の方法として、区分型マンションの一部屋だけを購入して賃貸する方法もあります。

区分所有型は初期費用が比較的少なく運用できるものの、、土地の所有権が共有となるため、土地の有効活用というよりは投資の側面が強くなる傾向があります。

滋賀県にて土地の有効活用を重視するなら、一棟まるごとのアパートやマンションが軸となると考えられます。

新築建物vs中古物件｜どちらのほうがメリットが大きいか

初めてのアパート・マンション経営を計画する際に悩みやすいのが、新築にするか中古物件を活用するかという判断です。

  • 新築建物：入居者を集めやすく、賃料も高水準に設定しやすい。融資も通りやすいが、建築コストが大きくなる。
  • 中古：導入コストを低く始められるが、、修理費や空室のリスクを伴う場合もある。

自らの土地に一から建てる場合は、、建築コストや想定利回りだけでなく、想定入居者層や近隣物件とのバランスを考えたプラン設計が滋賀県においてもポイントになります。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営のメリットは安定した利回りと節税効果

堅実なインカムゲインを確保できる

アパートやマンション経営の代表的な利点は、「家賃収入」という安定的な収益が期待できることにあります。

建物が安定して稼働していれば、、景気の波に左右されにくく、安定収入の柱として長い目で見込めます。

特に滋賀県で勤め人や退職後の資産構築を考えている方にとっては、、会社を退いた後も安定収入を生み出し続ける収入基盤が構築できる点は非常に魅力的です。

株式や投資信託のように元本割れのリスクが少なく、「手堅く稼げる現物資産」として位置づけられています。

金融機関からの資金調達を利用しやすい不動産投資

不動産投資のなかでも、なかでもアパート・マンション経営は滋賀県でも金融機関からの評価が高く、融資を受けやすいジャンルです。

保有地を担保に設定できる点、建物自体が資産価値を持つこと、、家賃収入という継続的な返済の原資が想定できることなどが、評価される要因です。

自己資本が限られていても、、レバレッジ効果（借入を活用した資産拡大）を取り入れることで事業規模を広げやすいのが特長です。

加えて、法人として管理することで税負担の軽減や資産分散にも役立つことから、将来的な相続や事業承継も視野に入れた運用が実現できます。

所得税・相続税や固定資産税に関する節税効果

アパート・マンションを建てて経営することで、、税制上の複数の軽減措置を受けられる点も注目すべき点です。

▼主な節税ポイント

  • 相続税評価を引き下げられる：更地のままと比べて、貸家建付地扱いとして相続税評価額が抑えられる。
  • 固定資産税の軽減措置：住宅用地の特例により、上限1/6まで抑えられることがある。
  • 所得税の軽減：減価償却や借入金の利息などを経費として計上することで課税対象所得が抑えられる。

以上のように、、税コスト削減と資産づくりを並行して目指せるのがアパート・マンション経営の大きなメリットです。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営のデメリットとリスク

空室のリスクと家賃の下落リスク

安定した収入が魅力のアパート・マンション経営ですが、、常時満室で入居が続くとは限らないというのが現実です。

近くに類似物件が増加したり、、居住ニーズが減ったりすると、、空室期間が長引いて家賃収入が発生しないリスクもあります。

加えて、物件の経過年数が進むと、家賃水準を引き下げざるを得なくなる場合もあります。

立地条件によっては10年で約20〜30％家賃相場が減少することもあります。

滋賀県で将来を見据えて考えて収益水準を確保するためには、

  • 立地選定を間違えない
  • 他物件と差別化された設備仕様や外観デザイン
  • 柔軟な賃料設定・空室対策の実施

といった対策が重要です。

建物の老朽化と修繕費用の負担増

建物は年月の経過とともに劣化していきます。

外壁・屋根、配管や共用スペースなど、、定期的な補修やメンテナンスが不可欠となります。

改修工事のひとつの基準としては、

  • 外壁塗装：10〜15年程度で
  • 屋上防水工事：およそ15〜20年ごと
  • 給排水管の交換：30年を目安に

これらを対応しないままでいると、、入居者満足度が低下し、契約解約や空室増加の要因を招きます。

また、大規模なメンテナンスは数百万円クラスの費用がかかるケースもあるため、、年間の家賃収入から修繕費として積立を行うことが重要といえます。

賃借人に関するトラブル対応や運営業務の手間の多さ

賃貸経営では、、入居者との間に生じるトラブル対応も避けられません。

たとえば、

  • 家賃の未払い
  • 騒音や悪臭といった近隣からの苦情
  • 退去時の原状回復の費用負担をめぐるトラブル

などが代表的なものです。

これらの問題に加えて、、入居や退去の諸手続き、修理手配、更新契約の対応など、、運営業務の作業量は想定よりも広範囲に及びます。

自分ひとりでこれらの業務をすべてこなすのは現実的ではないため、滋賀県においても、、経験豊富な専門の管理会社にアウトソーシングすることで日常業務の負担を大幅に減らすことが可能です。

ただし、、管理費や委託料が生じるため、、収支計画の検討段階から見込んでおくことが大切です。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営に必要な資金と利回りの目安

初期コスト（建築や設計・登記・資金調達関連費用）

アパート・マンション経営を始める際に無視できないのが、、初期資金の確保となります。

建築物を一から建設するとなると、、土地を持っていても以下のような経費が生じます。

▼主な初期費用

  • 建築工事費（1住戸あたり500万〜1000万円程度／建物構造や設備仕様による）
  • 設計料（建築工事費の5〜10％が目安）
  • 登記費用や契約書作成費用
  • 融資手数料・保証料・印紙代などの金融関連費用
  • 外構工事・宅配ボックス、防犯カメラなどの付帯設備費

構造によってもかなり差がありますが、仮に木造アパートで8戸建ての場合、建築費総額はおよそ6000万〜8000万円程度になることもあります。

金融機関からの融資を利用する前提でも、、自己負担資金として総事業費の1〜2割程度は用意しておくのが滋賀県においても一般的です。

維持費用（管理費・修繕費や税金）

賃貸経営を開始した後にも、、定期的に生じる支出＝ランニングコストが存在します。

こうした支出を前もって見積もり、、総賃料収入から差し引いた実際の手元利益がどれほど残るのかを事前に把握しておく必要があります。

▼主な運営費用

  • 管理費（管理会社に委託する場合は年間家賃収入の3〜5％前後が一般的）
  • 修繕積立金（目安としては年間賃料収入の5〜10％を積立金として計上）
  • 固定資産税・都市計画税の負担
  • 火災保険や地震保険の保険料
  • 空室時の収入減少

これらを総合的に考慮してシミュレーションを実施することで、、表面利回り（グロス利回り）（年間賃料収入÷建築費）に加えて、実質利回り（実際の手取り利益）をチェックすることが重要です。

利回り算出の基本事項と現実的な相場感

アパート・マンション経営では、、利回りが投資判断上の主要な指標といえます。

▼利回りの種類や計算方法

  • 表面利回り（グロス）＝年間家賃収入÷建築費×100
  • 実質利回り（ネット）＝（年間家賃収入−ランニングコスト）÷初期投資×100

一例として、

  • 年間家賃収入は600万円
  • 初期投資は7000万円
  • ランニングコスト：100万円

であれば、、実質利回りは約7.1％となります。

滋賀県でも、新築アパートであれば表面利回り6〜8％前後、中古物件なら8〜10％前後が目安とされることが多いですが、、エリアの需給状況や近隣物件の賃料相場を踏まえたうえでの保守的な収支試算が求められます。


自主管理・委託管理の選び方

オーナー自主管理のメリットおよび限界

物件所有者自らが物件管理を行う「自主管理」は、、委託費用を抑えられる点が最大の魅力といえます。

専門の管理会社に支払う委託料が削減できるため、、帳簿上の利回りが上昇する傾向にあります。

自主管理で対応する代表的な業務は、

  • 入退去の対応業務
  • 賃料の回収や督促
  • 入居者トラブルへの対応
  • 工事業者の手配業務
  • 賃貸募集の掲載手続き

と数多くあります。

時間や知識がない場合、入居者対応に手を取られてしまうケースもあるため、、物件周辺に住んでいて迅速に対応できる人や、賃貸経営に精通している人向けといえます。

不動産管理会社に依頼する場合の重要ポイント

会社勤めの方や、、所有物件が遠方にあるオーナーの場合は、、物件管理業務を専門の不動産管理会社に依頼するのが主流となっています。

管理委託の代表的なメリットとしては、

  • 入居者対応の業務負担の軽減
  • 家賃回収やトラブル対応を委ねられる
  • リーシング力により空室リスク対策が行いやすい
  • 法令順守・更新手続きなども安心して任せられる

一方で、、毎月の家賃の数％が管理手数料として差し引かれることになるため、、実質収益への影響も生じます。

滋賀県で管理委託先を比較検討する際は、

  • 入居者募集の対応の速さと実績の有無
  • 管理業務の質
  • 費用体系の分かりやすさ

などを精査し、、いくつかの会社を比較検討して検討するのが賢明です。

一括借り上げ（サブリース契約）契約の留意点

「空室リスクをできるだけ減らしたい」と考える大家に滋賀県でも人気なのが、管理会社が契約で定めた賃料で物件を借り上げるサブリース契約です。

入居者の有無にかかわらず、、毎月決まった賃料がオーナーに支払われるという制度です。

しかしながら、、いくつかの確認事項が挙げられます。

  • 賃料は通常の7〜9割程度に低めに設定される
  • 契約途中での解約や賃料改定の条項があることが多い
  • 賃貸物件の修繕責任はオーナー側に帰属することが多い

いわゆる完全放置型のメリットの裏には、収益減少や契約条件による制限といった不利な側面も存在するため、、契約内容を十分に精査することが求められます。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営の始め方

事前に必要なリサーチと戦略設計

賃貸経営は建物を用意して完結するものではなく、、マーケット調査から維持運営計画までを包括的に構築する必要がある総合的なビジネスです。

滋賀県でも、まず着手すべきは以下の3つの分析です：

  1. 賃貸需要調査（周辺の家賃水準・入居状況・競合状況など）
  2. 土地活用可能性調査（用途指定・建ぺい率・容積制限など）
  3. 事業資金計画と返済計画（融資内容・返済額・収益率）

これらの調査結果を踏まえて、、何世帯分建てるべきか、どの規模の間取りが向いているか、いくらで募集すべきかを詳細にシミュレーションしていくことが重要です。

資金調達・融資先との向き合い方

滋賀県でのアパート・マンション経営では、、長期借入の融資を想定した資金計画が主流です。

金融機関からの評価を受けるためには、

  • 資金計画が実現可能であること
  • 手元資金が十分にあること（物件価格の10〜20％）
  • 土地の担保力や中長期的な収益力が期待できること

などが重要視されます。

加えて、、融資先を一社のみに限定せずいくつかの銀行に打診することによって、、より適した条件を提示してもらえるケースも見られます。

政府系金融機関や民間金融機関など、、各金融機関の強みや特徴を見極めたうえで判断していくのが重要です。

滋賀県における設計・施工会社・管理会社の選定方法

事業として成功させるためには、、滋賀県においても「誰と組むか」が極めて重要になります。

建物の設計および施工、入居者の集客と運営業務までをワンストップで請け負う業者もありますが、、各業務領域でノウハウを有する会社を別々に選定する方が、、条件交渉や品質のチェックがしやすいという利点が生まれます。

【会社選定時のポイント】

  • 実際の施工実績（同地域・同規模）
  • 設計提案力・コストコントロール力
  • 管理組織・平均入居率・クレーム対応実績

とりわけ「建築して完了」という姿勢ではなく、「完成後の運営を意識した事業計画」を示してくれる会社を選定することで、、中長期的な安定した事業運営に結びつきます。


よくある失敗例と成功のためのポイント

需要が少ない場所に建ててしまう

「遊休地があるから」という発想だけで建設を進めてしまった結果、入居者が十分に集まらず空室状態が続くというケースは滋賀県においても起こり得ます。

賃貸経営においては、、設備の充実度よりも、周辺環境や市場ニーズとの適合性こそが重視されます。

たとえば、

  • 駅から徒歩圏外である
  • 学校や生活インフラが十分に整っていない
  • 周辺物件と比べて家賃設定が割高である

こうした条件では、、いくら立派な建物を建てても賃借人が集まらない可能性があります。

失敗を最小限に抑えるには、、必ずマーケット調査を十分に行ったうえで、「どんなターゲットに賃貸するのか」を明確に決めることが不可欠です。

表面利回りだけを意識しすぎて行き詰まるケース

賃貸経営では利回りという指標が頻繁に注目されますが、、数字の高さだけに引き寄せられて購入判断をしてしまうのは望ましくないです。

たとえば、

  • 募集家賃を強気に設定したがふたを開けると入居契約が決まらない
  • 建築費を抑えるためにグレードの低い仕様を採用し、クレームが相次いで発生
  • 築年数を重ねた中古物件を取得したが、修繕費が大幅に膨らんだ

など、、目先の利回りよりも、中長期で安定して利益が残るかに注目する姿勢が求められます。

事業計画の試算では、、平均空室率・将来の修繕費・管理委託費を実情に合わせて試算することで、、必要以上に甘い収支計画を回避できます。


滋賀県のアパート・マンションの賃貸経営でよくある質問（FAQ）

Q.経験がなくてもアパート・マンション経営は可能ですか？

A.はい、問題ありません。綿密な市場調査と信用できるパートナー選びを徹底すれば、初めての方でも十分に運営していけます。

自信がない場合は、、滋賀県で豊富な実績を持つ賃貸管理会社とタッグを組んで進めるのがおすすめです。

Q.手元資金が潤沢でなくても賃貸経営を行えますか？

A.元手が潤沢でない場合でも、、土地の担保価値や収益性が評価されれば融資が承認されるケースはあります。

一方で、、現実的な返済計画を維持するためにも、、手元資金は購入価格の1〜2割以上あることが望ましいです。

Q.建てた後の賃貸管理はどうすべきですか？

A.物件管理はオーナー自身で行う「自主管理」と、賃貸管理会社に依頼する管理委託の2つのスタイルがあります。

現地から離れて生活している方や本業が忙しい方は、管理会社への委託が滋賀県においても一般的です。

Q.アパート経営とマンション経営、どちらの方がおすすめですか？

A.予算や経営方針、立地環境によって変わります。

建築費を抑制して利回りを狙いたいならアパート、中長期運用や資産価値を優先するならマンションが選ばれやすいです。

Q.節税効果は本当にあるのでしょうか？

A.はい、期待できます。相続税・固定資産税・所得税、それぞれに節税効果があります。

なかでも、、土地の課税評価額が引き下げられることで、相続税対策に利用されるパターンが滋賀県においても多いです。


愛知郡愛荘町 栗東市 蒲生郡安土町 甲賀市 東浅井郡湖北町 高島市 伊香郡余呉町 米原市 守山市 湖南市 草津市 大津市 伊香郡西浅井町 彦根市 近江八幡市 伊香郡高月町 犬上郡多賀町 野洲市 犬上郡豊郷町 蒲生郡日野町 東浅井郡虎姫町 伊香郡木之本町 長浜市 犬上郡甲良町 東近江市 蒲生郡竜王町