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リバースモーゲージとは？リースバックとの違いとおすすめの選び方を解説

Q: リバースモーゲージは年齢制限がありますか？

はい。多くの金融機関では満60歳以上または65歳以上が利用条件とされています。

リバースモーゲージとは？仕組みをわかりやすく解説
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのデメリットと注意点
リースバックとは？リバースモーゲージとの違い
リースバックの方がオススメな理由
実際の選択で迷う人へ：こんな場合はどちらを選ぶ？
まとめ｜結局どちらを選ぶべき？
よくある質問（FAQ）

リバースモーゲージとは？仕組みをわかりやすく解説

リバースモーゲージの基本構造

「リバースモーゲージ（Reverse Mortgage）」という言葉を聞いたことはあるけれど、具体的な内容はよくわからないという方も多いかもしれません。

リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保にしてお金を借りられる金融制度です。

特に高齢者を対象とした制度で、年金だけでは不安な老後の生活資金を補う目的で利用されることが増えています。

通常の住宅ローンでは、「お金を借りて住宅を購入し、返済していく」という流れになります。

一方、リバースモーゲージはその逆。

すでに所有している住宅を担保にして、お金を借りながら住み続けることができるのが大きな特徴です。

対象となる人の条件（年齢・持ち家・配偶者など）

リバースモーゲージを利用できるのは、主に以下のような条件を満たす人です。

ある程度の年齢以上（例：満60歳以上）
担保となる不動産を所有している
原則として配偶者とともに利用する（夫婦のどちらかが亡くなっても住み続けられるようにするため）

金融機関によって細かな基準は異なりますが、「高齢者が持ち家に住み続けながらお金を借りる制度」という位置づけのため、一定の年齢制限があるのが特徴です。

また、住宅の所在地や評価額なども審査対象となります。

受け取れるお金の仕組みと返済方法

リバースモーゲージでは、以下のような形でお金を受け取ることができます。

毎月一定額の生活資金として受け取る
一括でまとまった金額を受け取る
必要なときに都度引き出す（カードローンのような方式）

ただし、借りたお金は自分の生存中には原則として返済しません。

返済が発生するのは、契約者が亡くなったときや、施設に入って家を離れたときなど。

返済方法としては、担保にした住宅を売却し、その売却代金で返済するというのが一般的です。

金融機関の種類と取り扱いの違い

リバースモーゲージは、以下のような金融機関で取り扱われています。

都市銀行・地方銀行などの民間金融機関
信用金庫・信用組合
自治体や公的機関（社会福祉協議会など）

公的機関が提供するリバースモーゲージは、「生活福祉資金」や「不動産担保型生活資金」などの名称で運用されており、金利が低めに設定されていることもあります。

一方、民間のリバースモーゲージは自由度が高く、使い道に制限がないプランもあるため、リフォームや旅行など多目的に利用できるのが特徴です。

リバースモーゲージのメリット

老後の生活資金を確保できる

年金だけでは生活が不安、でも働くことも難しい。

そんな方にとって、リバースモーゲージは一つの選択肢になりえます。

長年住み続けた家を手放すことなく、お金を引き出して生活に充てることができるため、経済的に安心感を得られます。

とくに「資産はあるけれど現金がない」という状態（いわゆる“資産貧乏”）の方にとっては、不動産を活用した柔軟な資金調達手段として注目されています。

住み慣れた家に住み続けられる

自宅を担保にするとはいえ、住み慣れた家から退去する必要はありません。

引っ越しの負担がなく、地域のコミュニティともつながったまま生活を続けられるのは、大きな精神的メリットです。

家族との思い出が詰まった家をそのまま維持しながら、老後を穏やかに過ごしたいという方にとっては、「住み続けられる安心感」が何より大切ではないでしょうか。

毎月の返済が不要な場合もある

一般的なローンと違い、借りたお金の返済は、契約者が亡くなったときに一括で行われるのが基本です。

したがって、毎月の返済に追われるようなことがありません。

これにより、年金収入だけでも生活が破綻しにくい仕組みとなっており、老後の不安を大きく軽減してくれます。

リバースモーゲージのデメリットと注意点

将来的に自宅を手放すリスクがある

リバースモーゲージの最大の注意点は、将来的に自宅を売却しなければならない可能性があるという点です。

たとえば、契約者が亡くなった後、家族がその家に住み続けたいと考えても、基本的には売却によってローンを返済する必要があります。

そのため、相続人が住まいを失うリスクもあります。

相続に影響が出る可能性がある

リバースモーゲージを利用すると、住宅は「債務付きの資産」になります。

そのため、相続の際には、家だけでなくローンの残債も引き継がれる可能性があり、家族間でトラブルになることもあります。

また、売却による返済後に資産がほとんど残らないケースもあり、「子どもに何も残せなかった…」と後悔する方も少なくありません。

金利の変動リスクと借入制限

多くのリバースモーゲージは変動金利を採用しているため、金利が上昇すると借入可能額が減ってしまうこともあります。

また、住宅の評価額が下がった場合、追加の借入ができなくなるといった制限もあるため、長期的な計画を立てるうえでは不安材料となります。

思わぬ出費に対応できなくなることも

リバースモーゲージを利用していると、自宅は担保に入っているため、売却や借り換えといった自由な処分が難しくなる場合があります。

たとえば、医療費や介護費用が急に必要になったとき、持ち家を売って現金化するといった選択ができなくなるリスクもあります。

リースバックとは？リバースモーゲージとの違い

仕組みの違い：ローン vs 売却

リバースモーゲージとの大きな違いは、リースバックはローンではなく「自宅を売却する」仕組みである点です。

リバースモーゲージは、あくまで不動産を担保にお金を借りる「融資」です。

そのため契約終了時には、借金としての返済義務が発生します。

一方でリースバックは、家を不動産会社に売却して現金化し、そのまま賃貸として住み続ける方法です。

つまり、住宅を売却することで資金を確保するという仕組みであり、ローンの返済や金利の負担がありません。

契約相手の違い：金融機関 vs 不動産会社

リバースモーゲージは、主に銀行などの金融機関との契約です。

住宅ローンの一種であるため、年齢や収入、担保評価など、厳しい審査基準が設けられていることが一般的です。

一方、リースバックの契約相手は不動産会社です。

購入後、そのまま賃貸契約に切り替えることで居住を継続できるため、審査のハードルが比較的低い点も特徴です。

資金の受け取り方と柔軟性

リバースモーゲージでは、定期的に分割で資金を受け取るケースが多く、契約期間中に必要な額をすべて自由に引き出せるわけではありません。

それに対してリースバックは、住宅を売却した金額がまとまって一括で手元に入るため、急な出費やまとまった支払いに対応しやすいというメリットがあります。

住み続けられる期間と条件

リバースモーゲージでは、契約者が亡くなるまで原則として住み続けられますが、その後は自宅を売却して返済に充てられます。

その住宅を相続人が引き継ぐのは困難となるケースも多いです。

リースバックの場合は、賃貸契約の範囲で住み続けることができ、契約更新や買い戻しの選択肢が残るため、将来の柔軟性が高い点が魅力です。

リースバックの柔軟さと手軽さ

住宅を売却したあとにそのまま住めるリースバックは、手続きが比較的簡単でスピーディです。

利用条件のハードルも低く、住宅ローンの残債があっても相談可能な場合があります。

また、将来に買い戻す選択肢も持ちながら資金調達できるため、「家を完全に手放すのは不安」という方にも安心感があります。

リースバックの方がオススメな理由

持ち家を活用してすぐに現金化できる

リースバックは、持ち家を売却して一括で現金を得ることができるため、即座にまとまった資金が必要な場合に非常に有効です。

リバースモーゲージが月ごとの生活費補填に向いている一方、リースバックは医療費・介護費・借金返済など、大きな出費への対応が得意です。

リース期間終了後の選択肢が豊富

リースバックでは、住み続ける期間にあらかじめ期限が設けられることがありますが、その後の選択肢としては以下のようなものがあります：

契約更新して住み続ける
買い戻して再び所有者になる
別の住まいに住み替える

このように、将来の選択肢が柔軟であることは、安心して老後を送るうえで大きなメリットといえます。

年齢や収入に関係なく利用しやすい

リースバックは、借入ではなく「売却」であるため、年齢制限や収入審査が厳しくありません。

たとえば、年金暮らしで金融機関の審査に通らなかった方でも、リースバックであれば利用可能なケースも多く、高齢者にとって現実的な選択肢となっています。

相続対策や老後資金確保にも柔軟

「子どもに迷惑をかけたくない」「相続トラブルを避けたい」と考える方にとっても、リースバックは有効な選択です。

自宅を現金化することで、生前贈与や相続対策に活用できる資金を確保できるほか、自分の意思で資産の行方を決められるため、終活の一環としても活用され始めています。

実際の選択で迷う人へ：こんな場合はどちらを選ぶ？

相続を重視したい人は？

「子どもに家を残したい」と考えている場合、どちらを選んでも完全な相続は難しいのが実情です。

ただ、リバースモーゲージは担保に入った家を売却して返済するため、子どもがその家に住み続けたい場合には不向きです。

一方、リースバックであれば、契約終了時に買い戻しが可能なケースもあり、将来的に再び所有権を取り戻せる可能性があります。

生活資金をすぐに確保したい人は？

この場合、即金性に優れるリースバックの方が向いています。

まとまったお金が一括で手元に入るため、急な支払いや資金繰りに柔軟に対応できます。

リバースモーゲージは定期的な支給形式が多いため、急を要するケースには向いていません。

高齢単身世帯や配偶者のいる世帯の判断軸

高齢単身の方にとっては、利用条件の緩いリースバックが現実的です。

配偶者と暮らしている方がリバースモーゲージを利用する場合には、両名の同意が必要となるケースもあります。

また、リバースモーゲージでは、どちらかが亡くなると返済が求められる場合があるため、リースバックの方が安心できると感じる方も少なくありません。

住宅ローンが残っている場合は？

リバースモーゲージは、基本的に住宅ローンが完済済みであることが前提です。

残債があると利用できない、もしくは借入可能額が減ってしまう可能性があります。

リースバックの場合は、ローン残債ごと売却して清算することが可能なケースもあるため、住宅ローン返済に困っている方の再出発にも使える制度です。

まとめ｜結局どちらを選ぶべき？

「自宅を活用して老後の資金を確保したい」と考えたとき、リバースモーゲージとリースバックはどちらも有力な手段です。

ただし、それぞれに向き・不向きがあり、自分のライフスタイルや価値観に合った選択をすることが何よりも大切です。

「仕組みの違い」と「自分の希望」を照らし合わせよう

どちらを選ぶにしても、まずは仕組みの違いを正しく理解することが第一歩です。

比較項目	リバースモーゲージ	リースバック
資金の調達方法	自宅を担保にしてお金を借りる	自宅を売却して資金を得る
住み続けられるか	契約者の死亡または契約終了まで住める	賃貸契約に基づき住み続けられる
審査の難易度	年齢・収入・評価額など厳しめ	比較的緩やか
即金性	基本は分割受給（定期支払い）	一括で受け取れる
相続との関係	担保処分により残らないことも	買い戻しで再取得も可能
住宅ローン残債がある場合	基本的に不可	残債ごと売却し清算可能