住み替え・買い替えで家を売るときの完全ガイド｜後悔しない売却タイミングと手続きのポイント
- 住み替え・買い替えで「家を売る」際に知っておきたい基本
- 「住み替え・買い替え」での家の売却、先に売るべき？先に買うべき？
- 住み替え成功の鍵は「資金計画」から
- 買い替え・住み替えでよくある失敗パターンとその対策
- 買い替え時のスムーズな手続きの流れ
- 住み替え・買い替え時に活用できる支援制度・税制優遇
- まとめ｜住み替え・買い替えは「タイミングと計画」が鍵
- よくある質問（FAQ）
住み替え・買い替えで「家を売る」際に知っておきたい基本
住み替え・買い替えとは？その違いと目的
「住み替え」や「買い替え」という言葉は似ていますが、不動産売却においては若干ニュアンスが異なります。
住み替えとは、現在の住まいから別の住居に移ること全般を指し、賃貸から持ち家への変更や、同一地域内での移動も含まれます。
一方で買い替えは、持ち家を「売却」して、新たな「住宅を購入する」ことを意味します。
つまり、家を売却するか否かが両者の違いであり、本記事で扱うのは「今の家を売って新しい家を買う」買い替え・住み替えのケースです。
このような住み替え・買い替えが行われる理由には、次のようなものがあります。
- 子どもの進学や独立に伴う家族構成の変化
- 高齢の親との同居や介護に備えたバリアフリー住宅への移行
- 通勤・通学の利便性向上を目的としたエリア変更
- 賃貸では得られない資産形成やライフスタイルの実現
こうした人生の節目において、「今の家をどう売るか」は大きな判断材料となります。
今の家を売る理由は人それぞれ
「売却してから新居を買う」人もいれば、「新居を購入してから売却する」人もいます。
住み替え・買い替えは人生設計の一部であるため、売却の理由も人それぞれです。
たとえば…
- 住宅ローンの返済がきつくなり、住み替えで返済額を軽減したい
- 転職や転勤によって勤務地近くへ移る必要がある
- 持ち家が古くなり、売れるうちに資産価値を確保したい
- 老後に備えて、駅近・バリアフリー物件に移りたい
いずれのケースでも共通するのは、「売却タイミング」と「次の住まいとのバランス」が住み替え・買い替え成功のカギになるという点です。
「住み替え・買い替え」での家の売却、先に売るべき？先に買うべき？
売り先行のメリット・デメリット
売り先行
今の住まいを先に売却し、売却代金を得た後に新しい家を購入するスタイルです。
【メリット】
- 売却金額が確定するため、新居購入の予算を明確に立てられる
- 不動産ローンの残債を処理してから新たなローン契約を進められる
- 売れ残りリスクがないため、二重ローンのリスクを回避できる
【デメリット】
- 売却後、新居が決まるまでの間に仮住まいが必要になる可能性がある
- 仮住まい費用や引っ越し2回分のコストが発生する
- 引き渡し期限と購入タイミングの調整が難しいこともある
仮住まいの手間が増えますが、資金繰りやリスク管理の面では売り先行が安心といえるでしょう。
買い先行のメリット・デメリット
買い先行
理想の新居を確保してから今の家を売るという方法です。
【メリット】
- 引っ越しまでのスケジュールがゆとりを持って調整できる
- 内覧対応や生活の乱れを気にせず、空き家として売却に臨める
- 希望エリア・物件を焦らずじっくり探せる
【デメリット】
- 売却が遅れると二重ローン・二重の固定資産税が発生する
- ローン残債があると新たな住宅ローンの審査が厳しくなる
- 資金計画に余裕がないと、資金ショートの危険も
物件選びの自由度は上がりますが、資金的なリスクも高くなる点に注意が必要です。
ローン残債や資金繰りをどう考えるか
住み替え・買い替えにおいて、住宅ローンが残っているかどうかは大きな分岐点になります。
- 残債より高く売れる場合：売却益を使って一括返済し、スムーズに買い替えへ
- 残債より安くしか売れない場合：追加資金が必要になる or 買い替えローンを検討
特に、買い先行の場合は「二重ローン」が発生するリスクもありますので、銀行と早めに相談し、審査基準や借り入れ可能額を把握しておきましょう。
仮住まいの必要性と注意点
売り先行を選ぶ方の多くが直面するのが「仮住まい探し」です。
以下のような点に注意する必要があります。
- 家具の一時保管や引っ越し2回分の手配
- 学校や通勤・通学先との位置関係
- 契約期間の柔軟性（短期契約が可能か）
- ペット可・子ども可など家族構成に合うかどうか
仮住まいは、生活の質と費用に直結するポイントですので、早めのリサーチが不可欠です。
住み替え成功の鍵は「資金計画」から
ローン残債がある場合の対処法
住み替えや買い替えを検討する際、多くの方が直面するのが「今の住宅ローンがまだ残っている」ケースです。
この場合、家を売却してもローン残高を完済できるかが非常に重要になります。
- 売却価格 ＞ ローン残高 → 問題なく売却・返済可能
- 売却価格 ＜ ローン残高 → 差額を自己資金で補填する必要あり
自己資金が不足している場合には、買い替えローンを検討することになります。
ただし、審査が厳しく、返済負担も増すため、利用は慎重に検討すべきです。
住み替えローン・買い替えローンとは？
「買い替えローン」は、今の家のローン残債が売却後に残ってしまう場合に、その残債と新居の購入資金を合わせて借りることができる住宅ローンです。
たとえば以下のようなケースで活用されます。
- 現在の家：売却価格 2,000万円／残債 2,500万円
- 新しい家：購入価格 3,000万円
- → 買い替えローンで合計 3,500万円を借入
ただし、ローンの総額が増える分、金利が高くなる場合や審査が厳しいという注意点があります。
利用する際は、金融機関ごとの条件を比較検討し、無理のない返済計画を立てましょう。
「売却益あり・なし」で変わる選択肢
今の家を売却したとき、利益が出るかどうかによって住み替えの選択肢は大きく変わります。
- 売却益がある → 新居購入費用の一部または全部に充当でき、自己資金が減る
- 売却損になる → 自己資金を追加したり、ローンを利用した資金調達が必要
特に、築年数の経った戸建てや立地が不便な物件などは、思ったよりも低い査定額が出る可能性も。
売却査定は複数社に依頼して、相場感を正確に把握することが大切です。
リスクを抑える資金繰りのコツ
資金繰りを安定させるためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
- 余裕を持った予算設定
新居の購入価格に上限を設け、「この金額なら確実に返済できる」ラインを意識しましょう。 - 諸費用も含めて見積もる
引っ越し費用・仲介手数料・登記費用・ローン手数料・仮住まい費用など、想定外の出費が多くなりがちです。 - 早期から金融機関と相談
住宅ローンや買い替えローンの活用を考えるなら、売却活動前から金融機関に相談して、条件を確認しておくのが理想的です。
買い替え・住み替えでよくある失敗パターンとその対策
売却が長引く／買い替えが先行して資金難
住み替え・買い替えでよくある失敗の1つが、「売却が想定よりも長引く」ことです。
「すぐに売れるだろう」と楽観して買い先行で新居を契約したものの、旧居が売れずに資金繰りが厳しくなるというケースが非常に多く見られます。
このような事態に陥らないためには、
- 査定価格ではなく「実際に売れる価格」を基準にする
- 価格の下げ幅や時期を最初から計画に含めておく
- 最悪の場合の資金繰り方法（親族からの借入・仮住まいなど）を事前に想定
などの事前準備が有効です。
ローン審査が通らない・二重ローン状態
買い替えで「先に新居を購入」する際には、現在のローンが残っていると、新しい住宅ローンの審査が非常に厳しくなります。
多くの金融機関では、返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が一定以上になると審査に通らない可能性が高くなります。
また、今の家のローン残債と新居ローンの「二重ローン状態」が続くと、生活への負担も増します。
このようなリスクを避けるためには、
- 先に売却を完了させてローンを完済する「売り先行」を選ぶ
- 「住み替えローン」の利用可否を早めに金融機関に確認する
- 今の家を高く売るための活動とローン返済計画を並行して行う
といった対策が有効です。
スケジュール調整の失敗と対処方法
「売却と購入の契約・引渡しスケジュールがずれてしまい、仮住まいが必要になった」というケースも住み替えではよくある失敗です。
特に、
- 売却が早く決まったのに、購入物件の入居時期が遅れる
- 新居の引き渡し日が早すぎて、旧居の売却が間に合わない
といった場合、引越しを2回行う必要が生じたり、余分な費用が発生します。
このリスクを減らすには、
- 契約時点で不動産会社に引渡し日の調整について相談する
- 「売却と購入の引渡しを同日に設定」するよう交渉する
- 不測の事態に備えて、仮住まい探しや家具保管サービスの検討も視野に入れる
といった柔軟な対応が必要です。
住み替えで損をしないために必要な準備
住み替え・買い替えを成功させるには、以下のような事前準備がカギとなります。
- 資金計画：住宅ローンや頭金、諸費用を含めたシミュレーションを行う
- スケジュール管理：売却と購入を逆算して手順を明確に
- 不動産会社選び：査定だけでなく、売却戦略の実績も重視
- 家族との共有：ライフプランを家族でしっかり話し合う
「なるようになる」と進めると、後々のトラブルや負担が大きくなりかねません。
一歩先を見据えた準備と判断が、損をしない住み替えの第一歩です。
買い替え時のスムーズな手続きの流れ
全体の流れ：売却 → 新居購入 → 引っ越し
買い替え・住み替えの基本的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社へ査定依頼・媒介契約の締結
- 売却活動（広告・内覧・価格交渉）
- 買主と売買契約締結
- 新居の選定・購入契約
- 引き渡し日を調整し、売却代金の決済・所有権移転
- 引越し・新居へ入居
特に売却と購入を並行して行う場合は、売却の契約日・引き渡し日と購入のタイミングを精密に調整する必要があります。
住み替え計画は「逆算」で立てる
住み替えを成功させるには、「いつまでに引っ越したいか」から逆算して行動を始めるのがポイントです。
たとえば、「半年後の春に新居へ入居したい」場合、以下のようにスケジュールを設定できます。
- 6ヶ月前：不動産会社を選び、査定依頼
- 5ヶ月前：売却活動スタート
- 3ヶ月前：買主決定、新居探し開始
- 2ヶ月前：新居契約・住宅ローン審査
- 1ヶ月前：引き渡し手続き・引っ越し準備
このように、住み替えでは2つの不動産取引が絡むため、通常の売却や購入よりも計画性が重要になります。
売買契約書・引き渡し日の調整のポイント
売買契約書の内容や、引き渡し日をどう設定するかも住み替え成功のカギです。
- 現在の家の引き渡し日：新居の入居日より後に設定する
- 新居の契約条件：ローン特約やキャンセル条項を含めておく
- 売却価格の受け取りタイミング：新居の支払いスケジュールと一致させる
これらを調整するには、売買両方の契約に強い不動産会社に依頼するのが理想です。
不動産会社との役割分担と進め方
住み替えでは、「売却」も「購入」も同時に発生するため、1社に両方を任せる一括依頼型と、売却と購入を別の会社に分ける分離型の2つの進め方があります。
【一括依頼型のメリット】
- 情報共有がスムーズ
- スケジュール調整が一元管理される
- 総合的な提案が受けやすい
【分離型のメリット】
- 売却に強い会社・購入に強い会社を選び分けられる
- 手数料交渉や競争原理が働きやすい
どちらを選ぶにしても、担当者との信頼関係とコミュニケーションが最も重要です。
売却と購入、それぞれの目的を明確に伝え、プロの力を借りて効率的に進めましょう。
住み替え・買い替え時に活用できる支援制度・税制優遇
住み替え・買い替えを行う際には、各種の支援制度や税制上の特例を上手に活用することで、経済的な負担を軽減できます。
ここでは、特に重要なものをご紹介します。
住宅ローン控除の取り扱い
新たに住宅ローンを組んで住み替えを行う場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用が受けられる可能性があります。
これは、年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から控除できる制度で、控除期間や金額は物件の種類や取得時期によって異なります。
ただし、以下のような注意点があります。
- 売却した旧居の控除と新居の控除は併用できない（基本的に一方のみ）
- 控除対象となる物件要件・床面積・居住開始時期などの条件を満たす必要がある
- 住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要
特に住み替えのタイミングによっては「控除が切れる」こともあるため、税務署や税理士に事前相談をしておくと安心です。
譲渡所得の3,000万円特別控除
現在の家を売却する際、譲渡所得（売却益）が発生すると、所得税や住民税の課税対象となります。
ただし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税となる「3,000万円特別控除」を利用できます。
【適用要件】
- 自分が住んでいた家であること
- 引き渡しの時点で居住している、または居住を終了してから3年以内
- 親族間売買ではないこと
- 他の特例と併用しないこと（※一部例外あり）
この制度により、売却益が出ても税負担を大幅に抑えることが可能です。
買い替え特例とその適用条件
3,000万円特別控除とは別に、「譲渡損失が出た場合の損益通算・繰越控除」という特例も存在します。
たとえば、現在の家を住宅ローン付きで売却し、ローン残債が残った場合でも、その損失を翌年以降の所得から差し引くことができるという制度です。
【ポイント】
- 繰越期間は最長3年間
- 控除対象となるローン・所得・売却価格の要件を満たす必要あり
- 新居への入居・ローン契約が同一年中であることが条件
こうした税制優遇は、手続きをしなければ適用されないこともあるため、事前に不動産会社や税務署へ相談しながら進めることが重要です。
その他、自治体の移住支援などの可能性
一部の自治体では、転入者に対する移住・定住支援制度を設けている地域もあります。
- 引っ越し補助金
- リフォーム費用補助
- 子育て世帯向けの支援
- 地域通貨・商品券の支給 など
こうした地域独自の制度は、住み替えの目的地選びにも影響します。
各自治体の公式サイトを確認し、活用できる制度がないか調べておくとよいでしょう。
まとめ｜住み替え・買い替えは「タイミングと計画」が鍵
住み替え・買い替えは、人生の中でも大きな決断を伴うライフイベントのひとつです。
資金計画、売却・購入タイミング、ローンの取り扱いなど、通常の不動産売却よりも多くの要素が絡み合います。
- 住み替え・買い替えの違いと目的を明確にする
- 売り先行・買い先行のメリット・デメリットを比較する
- ローン残債や資金繰りの仕組みを理解しておく
- 複数社への査定依頼と内覧対策で高値売却を目指す
- 売買のタイミングとスケジュールを逆算して設計する
- 税制優遇や支援制度の活用も視野に入れる
これらを踏まえて、「焦らず、でもチャンスを逃さず」に動くことが、後悔のない住み替え・買い替えにつながります。
まずは、信頼できる不動産会社に相談し、自分の状況に合った最善の選択肢を探ることから始めてみてください。
よくある質問（FAQ）
Q. 今の家を売らずに住み替えることはできますか？
A. 可能です。
ただし、旧居の住宅ローンが残っている場合は、新居のローン審査に影響が出る可能性があるため、事前に金融機関へ相談しましょう。
Q. 住み替えローンを使うリスクはありますか？
A. はい、あります。
新居のローンと旧居の残債が合算されるため、借入額が大きくなり、返済負担が増える点には注意が必要です。
Q. 売却と購入、同じ不動産会社に依頼すべきですか？
A. 一括で依頼することでスケジュール調整や連絡の手間が減る利点がありますが、売却と購入で得意分野が異なる会社を使い分ける選択肢もあります。
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